나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [17] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (17)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

* 토지지분: 15.229861445214318㎡ (약 4.61평)

* 건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

* 건물지분: 24.84㎡ (약 7.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 8월 7일

* 건물 총 층수: 9층

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역임.

* 교통상황: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

3. 권리분석

* 건물명칭 변경: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 변경되었음

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2020.08.20)

* 소유권이전 (2020.08.20)

* 근저당권 (2020.08.20, 5,520,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2024.04.12, 120,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (2024.01.09, 4,720,000,000원) - 말소

* 말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (을1)임.

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 임의경매)는 매각으로 소멸됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-06

* 확정일자: 2022-06-15

* 배당신고일자: 2024-01-23

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위임)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채권 최고액 총 합계: 5,640,000,000원 (근저당권 55.2억 + 주택임차권 1.2억 + 임의경매 47.2억)

4. 상권분석

* 건축물 용도: 본 건물(이븐2)은 공동주택(도시형 생활주택-원룸형)과 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있음

* 주변 시세 (JSON 분석):

* 인근 유사 면적의 '다세대' 주택(14.88㎡)이 2026년 기준 100,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이를 환산 시, 본 물건 면적(24.84㎡) 기준으로 약 166,945,000원 수준의 시세를 추정할 수 있음.

* 다만, 본 물건은 2020년에 준공된 신축 건물(도시형생활주택)로, 유사 건물의 2020년 거래가는 12평(약 39.6㎡)이 135,000,000원에 거래된 사례도 있어, 가격 편차가 존재함.

* 부동산 임의경매 정보: 본 건과 관련된 별도의 경매 정보는 현재 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제4층 제403호. 외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등. 창호: 샷시창 등.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

* 이용 상태: 공부상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

* 주변 시설: "민락초등학교"가 인근에 위치하고 있어 학군 접근성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 비교: 감정가 226,000,000원 대비, 제공된 JSON 분석 및 외부 자료를 통한 인근 유사 면적 거래 사례(14.88㎡, 1억원)를 기준으로 추정 시, 시세가 감정가보다 낮을 가능성이 있음. 특히, 본 건물(이븐2) 내 12평 면적이 2020년에 1.35억원에 거래된 사례도 있어, 감정평가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 향후 건축물 현황 재확인: 감정평가서상 다락방이 소재하는 것으로 판단되는 호실이 있어(기호 51-55), 본건 내부 이용 현황을 경매 진행 및 응찰 시 재확인해야 함. (본건 403호는 직접적인 언급 없음)

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항으로 임대관계는 미상이라고 명시되어 있어, 명도 시 임대차 관계 확인 및 정리가 필요할 수 있으나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 신축되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 민락초등학교가 인근에 위치하며 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 관계는 명확하나, 감정평가액(226,000,000원)과 제공된 JSON의 시세 비교(약 167,000,000원) 간에 상당한 차이를 보입니다. 신축 건물이라는 장점이 있으나, 감정가 대비 시세의 격차와 향후 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 입지: 부산 수영구라는 점과 민락초등학교 인근이라는 점은 주거 가치를 높일 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 상의 유사 면적(14.88㎡) 거래 사례(100,000,000원)를 기준으로 산정한 시세는 약 167,000,000원 수준입니다. 본 건의 감정가는 226,000,000원으로, 이는 해당 시세보다 약 35% 높은 수준입니다. 또한, 본 건물(이븐2) 자체의 2020년 거래 사례(12평, 1.35억원)를 고려하면 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 상회하는 과도한 입찰은 지양하고, 시세와 현재 시장 상황을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이 가격대는 향후 시장 변동성 및 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.