나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [22] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (22)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층501호

건물 명칭: 이븐2 (구. 케이디스페이스알파213)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 중 제5층 제501호

사용 승인일: 2020년 8월 7일

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 189,000,000원

토지 면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

건물 면적 (전용 면적): 20.40㎡ (약 6.17평)

토지 지분: 17.256463056366144㎡

건물 지분: 20.4㎡

1.3. 권리관계

채권자: 남OOOOOOOO

임차인 현황:

* 김현준: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023.01.17, 확정 2023.01.26, 배당신고 2024.03.13. 대항력 없음.

* 한은결: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.09.08. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.4. 이용 현황

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "이븐2" 건물 내 제5층 제501호로, 공부상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

내부 이용 상황은 경매 진행 및 응찰 시 재확인 필요 (일부 호실 다락방 소재 가능성 있음).

위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

2.3. 생활 편의시설

인근에 민락초등학교가 있으며, 민락동 지역의 편의시설 이용이 가능함.

3. 상권분석

3.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 민락동은 주거지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있음.

인근에 근린생활시설이 다수 소재함.

3.2. 임대 수요

원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구의 임대 수요가 있을 것으로 예상됨.

현재 임차인 김현준 씨는 보증금 20,000,000원에 월세 600,000원으로 거주 중이며, 이는 해당 면적 및 지역의 임대 시세를 반영하는 것으로 보임.

4. 생활정보

4.1. 주변 교육시설

민락초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

4.2. 주변 의료시설

민락동 및 인근 지역의 병원, 의원 등 의료시설 이용 가능함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 분석상 리스크

현재 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

다만, 배당 신고 내역 등을 통해 권리 분석 내용이 변경될 수 있으므로, 입찰 전 말소기준권리 및 잔여 채무 관계를 최종 확인해야 함.

5.2. 건물/토지 관련 리스크

건물 이용 현황상 일부 호실에 다락방이 존재할 가능성이 있어, 실제 내부 이용 상태를 반드시 현장 확인해야 함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

5.3. 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 지도 검색 결과, 민락초등학교 인근 및 주거지역 내 혐오시설 특이사항은 발견되지 않았음.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 지역 유사 신축 건물(2022년 건축, 14.88㎡)이 2026년 7월 11일에 100,000,000원에 거래된 사례가 있음 (평당 약 672만원).

이는 본건과 유사한 신축 소형 주거 시설의 시장 가격을 가늠하는 중요한 지표임.

과거 건축된 건물(1980년)의 거래 사례는 건축 연도가 오래되어 본건과 직접적인 비교는 어려움.

6.2. 면적별 시세 환산

본건 건물 면적 20.40㎡ (약 6.17평) 기준, 최근 신축 거래 사례(평당 약 672만원)를 적용할 경우 예상 시세는 약 137,000,000원 (20.4㎡ * 6,720,430원/㎡)으로 산출됨.

감정가는 189,000,000원으로, 최근 신축 소형 면적 거래 사례와 비교 시 다소 높은 편임.

월세 600,000원을 기준으로 연 7,200,000원의 임대 수익을 고려할 때, 5%의 수익률을 가정하면 약 144,000,000원의 가치로 환산 가능함.

6.3. 예상 입찰가 산정

감정가(189,000,000원)와 최근 신축 소형 주거 시설 거래 사례 및 임대 수익률을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 판단됨.

본 보고서에서는 보수적인 접근을 위해 예상 입찰가를 130,000,000원으로 제안함.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 현재 임차인이 월세 60만원을 지급하고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건임.

인근의 신축 소형 주거 시설 실거래가 및 임대 수익률을 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

다만, 권리 관계의 변동 가능성 및 내부 이용 상태 확인 등 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

신축 건물(2020년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

소형 원룸형으로 1인 가구 대상 임대 수요 꾸준.

안정적인 월세 수입 발생 (월 600,000원).

경매를 통한 시세 차익 기대 가능.

부산 수영구 민락동 지역의 발전 가능성.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.