나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [24] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 159-16번지, 이븐2 건물 5층 503호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2023타경111600 (24)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 226,000,000원입니다.

토지 면적은 17.26㎡ (약 5.22평)이며, 건물 면적은 24.84㎡ (약 7.51평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 남OOOOOOOO입니다.

본 건물은 집합건축물대장상 2020년 11월 1일자로 명칭이 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었습니다.

용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이스트액티브유한회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2024-06-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 배당신고일자가 있으나 대항력은 없으며, 전입일자 및 확정일자가 미상인 점은 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 비교적 신축 건물(2020년 준공)에 위치하며, 주변에 다양한 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근에서 최근 거래된 다세대주택 정보에 따르면, 2022년에 건축된 14.88㎡ 면적의 물건이 100,000,000원에 거래(㎡당 약 6,720,000원)된 사례가 있습니다.

이는 본 건물의 감정가(24.84㎡, 226,000,000원, ㎡당 약 9,098,000원)와 비교 시 가격 차이가 존재합니다.

다만, 해당 거래 사례는 면적이 작고 건축 연도가 본 건과 유사하거나 더 신축인 점을 감안하여 참고할 수 있습니다. 1980년대 건축된 연립다세대 주택의 경우, 면적 대비 거래 가격이 상대적으로 낮은 경향을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "민락초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 있으나, 배당 신고일자가 있어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 복합 용도: 건물 내에 도시형생활주택 외 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있어, 건물 관리 및 주거 환경에 대한 세심한 확인이 필요합니다.

* 다락방: 일부 호실(기호 51-55호)에 다락방이 있는 것으로 추정되어 평가에 반영되었으나, 본 건(503호)과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다. 다만, 내부 이용 현황은 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 신축급 도시형생활주택으로, 입지 조건이 양호하고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

채권 및 임차인 권리 분석상 특이사항은 없어 명도 및 권리 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

건물의 연식과 지역 특성을 고려할 때, 투자가치가 있는 물건으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)에 속하는 건물입니다.

* 1인 가구 수요가 높은 원룸형 도시형생활주택입니다.

* 부산 수영구라는 지역적 이점이 있습니다.

* 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 226,000,000원입니다.

최근 유사 신축 건물의 거래 사례(14.88㎡, 100,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 면적(24.84㎡) 대비 적정 가격 수준을 산정할 필요가 있습니다.

주변 시세 및 건물 연식, 입지 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원에서 215,000,000원 사이로 추정됩니다.

보수적인 관점에서 초기 입찰가로는 200,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.