나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [25] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 159-16번지, 이븐2 건물 5층 504호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2023타경111600 (25)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 226,000,000원입니다.

토지 면적은 17.26㎡(약 5.22평)이고, 건물 면적은 24.84㎡(약 7.51평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 남OOOOOOOO(남부산농업협동조합)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 중 5층 504호이며, 2020년 8월 7일에 사용승인되었습니다.

건물 명칭은 2020년 11월 1일부로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지는 장방형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 이 *

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-16

* 확정일자: 2020-10-07

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

대항력 없는 임차인이므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존(2020.08.20): 주식회사케이디홀딩스

* 소유권이전(2020.08.20): 류승우 (매매)

* 근저당권(2020.08.20): 농업협동조합자산관리회사 (5,520,000,000원, 말소기준권리) - 말소

* 주택임차권(2024.02.05): 이리나 (130,000,000원) - 말소

* 임의경매(2024.01.09): 남부산농업협동조합 (4,720,000,000원) - 말소

총 등기부채권액은 5,650,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

본건은 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 민락초등학교가 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준이며, 차량 접근은 용이합니다.

도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설로 사용되고 있어, 1인 가구나 소규모 업무를 위한 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

최근 주변 시세 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 규모의 거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 14.88㎡(약 4.5평) 다세대 주택이 100,000,000원(1억원)에 거래되었습니다. 이 물건은 2022년에 준공되었습니다.

이 정보를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 22,120,000원/평 (1억원 / 4.52평)입니다.

본건의 면적은 24.84㎡(약 7.51평)이므로, 이와 유사한 평당 단가를 적용하면 7.51평 * 22,120,000원/평 = 약 166,120,000원 (1억 6천 6백만원) 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하여, 민락초등학교를 비롯한 교육시설 접근이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성도 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

본건 소재지 인근에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물명칭 변경 이력: "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경된 이력이 있으므로, 관련 공부 확인 시 유의가 필요합니다.

* 내부 이용상황 확인 필요: 일부 호수(51~55호)에 다락방이 있는 것으로 추정되며, 경매 진행 시 내부 이용상황을 재확인하는 것이 좋습니다. (본건 504호에 직접적인 영향은 없을 수 있습니다.)

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않은 부분이 있어, 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현 임차인 이리나님은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

2020년에 사용승인된 신축 건물이며, 입지 조건 및 생활 편의성도 보통 이상으로 평가됩니다.

다만, 내부 이용상태 및 임대차 관계 확인 등 경매 절차 진행 시 주의가 필요한 사항들이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 최신 건축 연도: 2020년 준공으로 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 부산 수영구 민락동의 비교적 선호도 높은 지역에 위치합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 투자 수요에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 226,000,000원입니다.

인근 유사 면적(14.88㎡, 약 4.5평)의 최근 실거래가(100,000,000원)를 기준으로 평당 단가를 산출하면 약 22,120,000원/평입니다.

본건의 면적(24.84㎡, 약 7.51평)에 이 평당 단가를 적용하면 약 166,120,000원(1억 6천 6백만원)의 시장 가치가 추정됩니다.

이는 감정평가액보다 낮은 수준으로, 감정가와 시장 가치 간의 괴리가 존재할 수 있습니다.

경매 물건의 특성상 감정가는 시세보다 낮거나 높을 수 있으며, 경쟁률에 따라 낙찰가가 결정됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준을 고려하되, 시장 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 권리관계가 깨끗하고 건물 상태가 양호하다는 점을 감안하여, 추정된 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 (1억 9천만원 ~ 2억 1천만원) 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.