나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [20] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (20)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 4층 406호

건물용도: 도시형생활주택

총 감정가: 226,000,000원

건물구조: 철근콘크리트 스라브지붕 9층 건물 내 제4층 제406호

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.229861445214318㎡ (약 4.60평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물지분: 24.84㎡ (약 7.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세

건축물대장상 건물 명칭: 이븐2 (2020.11.01 이전 명칭: 케이디스페이스알파213)

건물 사용승인일: 2020년 08월 07일

주요 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 9층

호수: 총 96세대 (공동주택 28세대, 업무시설 28세대)

본건 위치: 4층 406호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건물 자체는 총 9층 규모이며, 본건은 4층에 위치합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

주변 도로: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이정민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이주원

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-26

확정일자: 2021-08-13

배당신고일자: 2024-02-07

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원. 제시된 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.2. 등기부 현황 (요약)

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (말소 예정)

이후 순위: 주택임차권 (을4, 이주원), 임의경매 (갑3, 남부산농업협동조합)

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 5,640,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석 기반)

제공된 최근 매매 및 전월세 정보(2026년 4월, 7월 거래)에 따르면, 해당 지역의 연립/다세대 주택 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 거래: 64.53㎡, 320,000,000원 (약 495.8만원/㎡)

* 2026년 7월 거래: 66.45㎡, 143,000,000원 (약 215.2만원/㎡) - *면적 대비 가격이 낮아 특이사항 확인 필요*

* 2026년 7월 거래: 14.88㎡, 100,000,000원 (약 672.0만원/㎡) - *소형 면적으로 가격 형성*

4.2. 건물 유형

본건은 '이븐2' 건물 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로도 이용 중입니다.

본건 406호는 집합건축물대장상 전유부상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 공부상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 분류되어 있어 복합적인 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

일부 호수(기호 51-55)는 건축물현황도상 다락방이 있는 것으로 판단되나, 본건 406호의 내부 이용상황은 재확인이 필요합니다.

5.2. 주변 시설

민락초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 변경

건물의 명칭이 2020년 11월 1일부로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었으니, 계약 시 참고하시기 바랍니다.

6.2. 내부 이용상황 확인 필요

일부 호실에 다락방이 존재할 수 있다는 점과, 본건 406호의 정확한 내부 이용상황은 현장 재확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무에 대한 여러 건물이 묶여 경매에 나왔을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 신축급 도시형생활주택/업무시설입니다.

교통 및 주변 환경이 비교적 양호하며, 건물 자체의 연식도 오래되지 않아 기본적인 거주 또는 업무 환경은 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 없습니다.

다만, 동일 건물 내 다양한 면적과 용도의 거래 사례가 존재하며, 본건과 유사한 소형 면적의 거래 단가가 높게 형성된 점을 고려할 필요가 있습니다. 감정가는 226,000,000원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례 중 일부는 감정가 대비 낮은 금액으로 거래된 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최근에 지어진 건물입니다.

* 양호한 입지: 부산 수영구 민락동의 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준입니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 활용 가능성: 도시형생활주택 또는 업무시설(소형 오피스텔)로 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다.

제공된 최근 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 소형 면적(14.88㎡)이 100,000,000원(약 672만원/㎡)에 거래된 점과, 본건 면적(24.84㎡)을 고려하면 시세 기준가는 대략 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 감정가는 226,000,000원으로 책정되었으며, 경매 특성상 경쟁 구도에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 192,000,000원에서 215,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 상세 현황 조사 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.