나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [18] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 부산지방법원 동부지원 2023타경111600 (18)호 물건에 대한 종합적인 분석을 제공합니다.

1.1. 물건 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (18)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 4층 404호

* 건물명칭: 이븐2 (과거 명칭: 케이디스페이스알파213, 2020.11.01 변경)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 9층 건물 내 4층 404호

* 사용승인일: 2020년 08월 07일

* 감정가: 226,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

* 토지지분: 15.229861445214318㎡

* 건물면적: 24.84㎡ (약 7.52평)

* 건물지분: 24.84㎡

1.3. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동, "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.02.17. 대항력 없음.

1.5. 상권분석

* 건물 개요: 본건이 속한 '이븐2' 건물은 2020년 8월에 사용 승인되었으며, 총 9층 규모로 공동주택(원룸형) 및 업무시설로 구성되어 있습니다. 총 28세대의 도시형생활주택(원룸형)이 있습니다.

* 주변 시세:

* 제공된 최근 매매 데이터 중, 2022년에 준공된 14.88㎡ 규모의 다세대 주택(민락더헤즈415)이 2026년 7월 11일 100,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 672,000원 수준입니다.

* 본건은 24.84㎡ 면적에 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 바탕으로 추정 시 약 16,690만원 (24.84㎡ * 672,000원/㎡) 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

* 감정가는 226,000,000원으로, 이는 주변 시세 추정치 대비 높은 편이나, 신축 건물이라는 점 및 개별 호실의 특성을 감안할 때 합리적인 수준일 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교육시설: 민락초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 건물 내외로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 민락수변공원, 광안리 해수욕장 등이 인접하여 여가 및 문화생활을 즐기기에도 용이합니다.

* 기타: 주변에 상업시설 및 주거시설이 발달해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 다락방 확인: 본 건물 일부 호실(기호 51-55)에 다락방이 소재할 수 있다는 감정평가서 요약 내용이 있습니다. 경매 진행 시, 본건 404호의 내부 이용상황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

* 임대차 관계: 현재 등재된 임차인은 대항력이 없으나, 임대차 관계가 완전히 미상인 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 명칭 변경: 과거 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 건물 명칭이 변경된 이력이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 민락초등학교를 비롯한 교육 시설과 광안리 해변, 수변공원 등 우수한 생활 및 여가 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 일부 호실의 다락방 존재 가능성과 같은 잠재적 리스크는 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다. 전반적으로 안정적인 거주 환경과 투자 가치를 겸비한 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 현대적인 건축물입니다.

* 우수한 입지: 부산 수영구 민락동의 편리한 생활 환경 및 관광 자원 접근성이 뛰어납니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 진행이 용이합니다.

* 소형 면적: 투자 접근성이 높은 소형 평형으로, 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 226,000,000원

* 주변 시세 기반 추정가: 약 166,900,000원

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 거래 사례, 본건의 특이사항 등을 종합적으로 고려한 추정치입니다. 실제 입찰 참여 시에는 본인의 자금 계획, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.