나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [5] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층205호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 226,000,000원

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.229861445214318㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물지분: 24.84㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 건물 명칭 변경 이력 (2020.11.01, 케이디스페이스알파213 -> 이븐2)

주의사항: 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주위환경: 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

도로상태: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

주변 시설: 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 지역임.

1.2. 권리분석

등기사항요약:

- 말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1, 5,520,000,000원)임.

- 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 (을4, 정영희, 120,000,000원) 및 임의경매개시결정 (갑3, 남부산농업협동조합, 4,720,000,000원) 등은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

- 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없음.

임차인 현황:

* 정

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-11-18

- 확정일자: 2020-10-20

- 배당신고일자: 2024-01-10

- 대항력: 없음

- 비고:

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 5,640,000,000원

1.3. 상권분석

해당 물건이 소재한 부산광역시 수영구 민락동은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 비교적 양호한 생활 환경을 갖추고 있음.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 직접적인 비교 사례는 찾기 어려움.

가장 근접한 비교 사례로는 2022년에 준공된 '민락더헤즈415'의 14.88㎡ 면적 물건이 2026년 7월 11일에 100,000,000원에 거래되었음. 이를 평당가로 환산하면 약 6,720,000원 수준임.

본건의 면적(24.84㎡)을 기준으로 위 평당가를 적용하면, 시장 시세는 약 167,000,000원 내외로 추정됨.

다만, 본건의 감정가는 226,000,000원으로, 최근 거래 사례 대비 약 35% 가량 높게 평가되었음. 이는 건물의 신축 연도(2020년) 및 감정평가 시점의 시장 상황, 지역적 가치 등을 반영한 결과로 판단됨.

1980년대에 건축된 주변 연립/다세대 주택의 경우, 거래 금액이 현저히 낮아 본건과의 직접 비교는 적절하지 않음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제205호임.

건축물 상세: 외벽은 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있음.

이용 상태: 공부상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 되어 있으나, 내부 이용 상태는 재확인이 필요함. (건축물현황도 및 옥상 전경상 다락방이 소재하는 것으로 판단된다는 감정평가서 요약이 있음.)

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 (2023.12.20)

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 다른 물건과 함께 공동 담보로 설정되어 경매 진행되므로, 해당 공동 담보 물건들의 현황 및 처리 결과가 본건의 낙찰가 및 이후 절차에 영향을 줄 수 있음.

감정가와 시세 차이: 최근 실거래가 분석 결과, 본건 감정가(226,000,000원) 대비 예상 시장 시세(약 167,000,000원)에 상당한 괴리가 존재함. 이는 향후 투자 수익률 예측에 있어 주의가 필요함을 시사함.

임대 관계 미확인: 임차인 정 외 기타 임대 관계는 미상으로, 현황 조사 시 추가적인 임차인 존재 여부 및 관련 사항을 면밀히 확인해야 함. (단, 정 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 2020년 준공의 신축 도시형생활주택임.

소형 면적(24.84㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용으로 적합하며, 투자용으로도 고려할 만한 가치가 있음.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 많아 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

다만, 최근 유사 물건의 거래 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰가 산정 시 신중한 접근을 요하는 요인임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 측면에서 유리하며, 젊은 임차인층의 선호도가 높을 수 있음.

입지 조건: 부산 수영구 민락동이라는 지역적 특성상 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됨.

소형 평형: 1인 가구 증가 트렌드에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 지속적으로 존재할 것으로 보임.

권리 분석상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여, 낙찰 시 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원이지만, 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건 시세는 약 167,000,000원 수준으로 추정됨.

이는 14.88㎡ 면적의 2022년식 물건이 100,000,000원에 거래된 것을 기준으로 산출한 수치임.

감정가와 최근 시세 간의 차이를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요함.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 180,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.