나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [21] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (21)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층407호

용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 업무시설 (오피스텔)

건물명: 이븐2 (구. 케이디스페이스알파213)

구조: 철근콘크리트 스라브지붕 9층 건물 내 제4층 제407호

건축연도: 2020년 (사용승인일: 2020.08.07)

감정가: 189,000,000원

토지면적: 17.26㎡ (공유지분)

건물면적: 20.40㎡ (전용면적, 약 6.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

도로: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

지역지구: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 권리분석

채권자: 남OOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김정용)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-10

* 확정일자: 2020-09-10

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (상세 내역은 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

1.3. 상권분석

해당 건물(이븐2)은 공동주택(연립주택-도시형:원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 구성된 복합건물입니다.

본건은 소형 면적의 도시형생활주택으로, 1인 가구 중심의 임대 수요가 있는 지역입니다.

인근에 학교, 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 민락동 41-5번지 다세대주택(2022년 건축) 14.88㎡가 100,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 672만원/㎡의 가격입니다.

* 2026년 4월, 민락동 712-3번지 다세대주택(1980년 건축) 64.53㎡가 320,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 496만원/㎡의 가격입니다.

* 2026년 7월, 민락동 15-10번지 연립다세대(1980년 건축) 66.45㎡가 143,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 215만원/㎡의 가격입니다.

분석 결과, 본건과 유사한 신축 건물(2022년 건축)의 소형 평수 거래 사례(14.88㎡, 1억원)가 가장 참고할 만합니다. 해당 사례를 기준으로 환산 시 본건(20.40㎡)의 시세는 약 137,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 생활정보

편의시설: 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

주변시설: 민락초등학교가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

단지 정보: 본건이 속한 이븐2 건물은 9층 규모이며, 집합건축물대장상 총 28호실이 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 김정용 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 상황이 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

건물 상태: 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후로 인한 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

법적 제한: 본건은 도시지역 제2종일반주거지역에 위치하여 건축 및 이용에 관한 법적 제한은 크지 않습니다.

주변 시설: 현재까지 파악된 정보상으로 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 신축 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없고 별도의 부담되는 권리도 확인되지 않아 권리적 측면에서는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가(1억 8,900만원)와 유사 신축 건물의 최근 실거래가(약 1억 3,700만원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 경매 입찰 시에는 이러한 시세 차이를 면밀히 검토하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 1인 가구의 주거 수요가 꾸준한 소형 평수로, 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

권리 안전성: 인수해야 할 보증금이나 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적습니다.

우수한 입지: 교통 접근성이 좋고 생활 편의시설 이용이 편리하여 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

주변 유사 신축 건물 소형 평수 최근 매매가: 약 100,000,000원 (14.88㎡ 기준, 약 672만원/㎡)

이를 기준으로 본건(20.40㎡)의 시세 환산 시 약 137,000,000원 수준입니다.

감정가는 최근 실거래가 대비 약 30% 높게 책정되어 있습니다. 경매 물건의 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 고려하고, 권리관계가 명확한 점과 신축 건물의 가치를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제시합니다. 이는 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 내용, 경쟁 상황, 개인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.