나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [19] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (19)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층405호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

* 건물면적: 24.84㎡ (약 7.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 4층 405호입니다. 건물 명칭은 집합건축물대장상 2020년 11월 1일부로 '이븐2'로 변경되었습니다 (구 명칭: '케이디스페이스알파213').

* 건물 구조: 외벽은 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시창 등으로 이루어져 있습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 장방형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (접수일자: 2020-08-20, 권리금액: 5,520,000,000원)

* 총 채권액: 5,640,000,000원 (근저당 5,520,000,000원 + 임의경매 4,720,000,000원)

* 임차인 현황:

* 김 (임차인)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-05

* 확정일자: 2020-09-15

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을4) 등기되었으나 말소 대상입니다.

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리보다 늦은 순위의 주택임차권(김민성)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존/이전: 주식회사케이디홀딩스, 류승우 (2020-08-20)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2020-08-20, 5,520,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-01-09, 4,720,000,000원)

* 주택임차권: 김민성 (2024-07-25, 120,000,000원, 말소 예정)

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-07-15

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 비고: 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황: 본 건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 인근 개발 정보: 인근 지역의 최근 개발 계획이나 신규 건축물 건설 등은 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 지역의 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 민락초등학교가 소재하고 있습니다.

* 교통편의: 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다락방 유무: 공부상에는 없으나, 감정평가서 요약에 따르면 일부 호실(기호 51-55)은 건축물현황도 및 외부 관찰상 다락방이 있는 것으로 판단됩니다. 본 건 405호의 내부 이용 상황(다락방 등)은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 명칭 변경: 건축물대장상 건물 명칭이 '케이디스페이스알파213'에서 '이븐2'로 변경되었습니다. 이는 사실관계 확인을 위한 참고 사항입니다.

* 혐오시설: 주변 부동산 정보에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정밀한 조사를 위해서는 지도 서비스 및 현장 답사를 통한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하는 도시형생활주택(원룸형)으로, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 교통 및 편의시설 이용은 보통 수준이며, 인근에 초등학교가 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리분석 상으로는 말소기준권리보다 후순위인 근저당 및 임차권은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 다만, 일부 호실의 다락방 가능성 및 임대차 관계 미상 등은 명도 및 내부 상태 확인 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 매각으로 인해 말소되는 권리들로만 구성되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 주거/임대 상품: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구의 주거용 수요 또는 소형 임대 수익형 부동산으로서의 활용 가치가 있습니다.

* 지역적 가치: 부산의 주요 생활권 중 하나인 수영구에 위치하고 있어 지역적 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에서 'dealAmount'는 만원 단위로 해석됩니다.

* 2026년 4월 2일 거래: 712-3번지 (1980년식, 64.53㎡) - 32,000만원 (320,000,000원)

* 2026년 7월 3일 거래: 15-10번지 (1980년식, 66.45㎡) - 14,300만원 (143,000,000원)

* 2026년 7월 11일 거래: 41-5번지 '민락더헤즈415' (2022년식, 14.88㎡) - 10,000만원 (100,000,000원)

* 본 건(2020년 준공, 24.84㎡, 도시형생활주택)과 가장 유사한 조건은 2022년 준공된 14.88㎡ 면적의 '민락더헤즈415'로, 100,000,000원에 거래되었습니다.

* '민락더헤즈415'의 거래가액 100,000,000원을 면적(14.88㎡)으로 나눈 약 6,720,430원/㎡의 가격 수준을 기준으로, 본 건(24.84㎡)의 예상 시세는 약 167,000,000원 (24.84㎡ * 6,720,430원/㎡)으로 추정됩니다.

* 제시된 감정가 226,000,000원은 현재 추정 시세보다 높게 책정되었습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가:

* 위 시세 분석 및 인수 보증금 0원을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이를 권장합니다.

* 감정가(226,000,000원) 대비 낮은 금액으로 응찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 내부 상태, 수리 필요성, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.