나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [13] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층306호

용도: 도시형생활주택

건물 명칭 변경: 2020년 11월 1일부로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경됨.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 226,000,000원

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역 (2023년 12월 20일)으로 지정되어 있습니다.

토지는 장방형이며 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

말소기준권리인 근저당권이 농업협동조합자산관리회사 명의로 5,520,000,000원 설정되어 있습니다.

이후 주택임차권(심가람, 120,000,000원) 및 임의경매 개시결정(남부산농업협동조합, 4,720,000,000원)이 등기되었습니다.

총 등기부채권 금액은 5,640,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 심

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 26일

확정일자: 2020년 10월 12일

배당신고일자: 2024년 01월 25일

대항력: 없음. 따라서 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 인접한 지역에서는 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

- 2026년 4월, 64.53㎡ 다세대 주택(1980년 건축)이 320,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월, 14.88㎡ 다세대 주택(2022년 건축)이 100,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래의 면적당 가격은 약 6,720,430원/㎡이며, 건축 연도가 본건과 유사하고 면적이 작은 점을 고려할 때 가장 비교 가치가 높은 사례로 판단됩니다.

- 본건의 감정가는 226,000,000원으로, 면적당 약 9,098,229원/㎡입니다.

- 유사 건축 연도 및 면적의 거래 사례와 비교할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 본건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 층수, 향, 건물 내부 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

4.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물

본건: 3층 306호

전용 면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

사용 승인일: 2020년 8월 7일

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 민락초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.3. 주변 시설

본 건물은 도시형생활주택으로, 주거 및 소규모 업무시설이 혼합된 지역에 위치합니다.

수영구 민락동은 해변과 인접하여 주거 환경이 쾌적한 편이며, 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부채권 총액이 56억 4천만원으로 매우 높아 채무 불이행의 정도가 크며, 이는 경매의 원인이 된 상황을 반영합니다.

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행이나 변경 사항이 본건에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 상태

감정평가서에 따르면 일부 호수(기호 51-55)에 다락방이 존재하는 것으로 판단되어 평가에 반영되었으며, 본건 306호의 내부 이용 현황에 대해서는 현장 확인이 필요합니다.

건물 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감으로 되어 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다. (단, 현재 파악된 임차인 심 은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 사용 승인된 비교적 최신 건축물입니다.

24. 84㎡의 소형 면적으로 1인 가구의 실거주나 소규모 임대 사업, 오피스텔 용도로 활용 가능성이 있습니다.

주변의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

하지만 높은 채무 총액, 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

또한, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 면밀한 현장 조사와 지역 시세 조사를 선행하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

최신 건축 연도(2020년 사용 승인)로 건물 노후도가 낮습니다.

부산 수영구 민락동이라는 입지적 장점을 가지며, 해변 접근성 및 도심 접근성이 좋습니다.

24. 84㎡의 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

도시형생활주택과 업무시설이 혼합된 지역 특성상 실거주, 임대 수익, 소형 사무실 등 다양한 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

주변 유사 면적의 거래 사례(2022년 건축, 14.88㎡, 100,000,000원 거래, 면적당 약 672만원/㎡)를 고려할 때, 본건 감정가(약 910만원/㎡)는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건은 2020년 건축된 최신 건물이라는 점과 소형 면적의 경우 면적당 가격이 높게 형성되는 경향을 감안해야 합니다.

권리 인수 사항이 없으므로, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적으로 접근하여 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 최신 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.