나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [4] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO(남부산농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층 204호

건물명: 이븐2 (구. 케이디스페이스알파213)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 204호

이용 상태: 공부상 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)

건물 명칭 변경: 2020년 11월 1일 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 226,000,000원

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지 지분: 15.229861445214318㎡ (약 4.61평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물 지분: 24.84㎡ (약 7.51평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2020년 8월 20일 접수, 농업협동조합자산관리회사) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 21일

확정일자: 2020년 11월 16일

배당신고일자: 2024년 1월 29일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받으므로, 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

전체 등기부 채권 총액은 5,640,000,000원입니다.

주요 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있으며, 경매개시결정 등기(갑3)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 박민진 임차인의 주택임차권(을4)도 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근 지역은 주거지역과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 특징

부산 수영구 민락동은 해변과 인접하여 주거 환경이 양호하며, 최근 현대적인 건물들이 들어서면서 지역 가치가 상승하고 있는 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북측 인근에 민락초등학교가 위치하여 교육 환경이 확보되어 있습니다.

5.2. 건물 편의시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 관계의 부담은 없습니다.

6.2. 물건 상태

건물은 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 실제 내부 이용 상태(예: 일부 호실의 다락방 존재 가능성)는 현장 방문을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 주변 환경

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 비교적 신축 건물 (2019-2020년 사용승인)

* 부산 수영구 민락동의 입지

* 도시형생활주택 (원룸형)으로 소액 투자 가능성

* 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음

7.2. 물건 약점

* 감정가가 최근 유사 면적 거래 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성 존재

* 임대 관계가 미상인 점 (다만, 명확한 인수 금액 없음)

* 건물 전체가 공동주택 및 업무시설로 혼합 구성

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

20평 미만의 원룸형 도시형생활주택으로, 비교적 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

8.2. 지역 개발 가치

부산 수영구 민락동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 건물면적 24.84㎡ (약 7.51평)의 감정가는 226,000,000원 (평당 약 3,010만원) 입니다.

제공된 최근 매매 정보 중, 비슷한 시기에 신축된 다세대 주택의 14.88㎡ (약 4.5평) 물건이 2026년 7월 11,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 약 2,220만원으로 환산할 때, 본건의 평당 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

유사한 면적 및 신축 연도를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 대비 시세 분석 결과, 낙찰을 위해서는 감정가 이하 또는 이에 근접한 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 인수 보증금이 없고 권리 관계가 깨끗한 점을 고려하여, 시장 상황 및 경쟁을 감안한 최적의 입찰가는 약 180,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.