나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [14] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층307호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하는 도시형생활주택으로, 부산동부지원 2023타경111600 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (14)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 3층 307호

* 건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

* 건물면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락초등학교"의 남서측 인근 지역입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 서측 및 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역 제2종일반주거지역에 해당합니다. 건물의 명칭은 2020년 11월 1일부로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었습니다.

3. 권리분석

본 건은 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2020.08.20, 5,520,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2020.08.20, 5,520,000,000원)

* 기타 등기사항:

* 주식회사케이디홀딩스 소유권보존 (2020.08.20)

* 류승우 소유권이전 (2020.08.20)

* 남부산농업협동조합 임의경매 (2024.01.09, 4,720,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 장* (전입일자 2022.10.31, 확정일자 2022.10.13)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (매각으로 인해 임차권 소멸 예정)

* 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 5,640,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

본 물건이 속한 '이븐2' 건물은 2020년 8월 사용승인된 9층 철근콘크리트 구조의 집합건물입니다. 공부상 용도는 기호(1)-(28)은 공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56)은 업무시설(오피스텔)로 구분되어 있으며, 본건 307호는 원룸형 공동주택으로 이용 중인 것으로 보입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 2026년 7월 11일, 본건과 유사한 신축 건물(2022년 준공)의 14.88㎡(약 4.5평) 면적 다세대주택이 100,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 22,220,000원 수준입니다. 본건(20.40㎡, 약 6.17평)의 경우, 이 기준을 적용하면 약 137,000,000원의 시세로 추정할 수 있습니다. 다만, 본건의 감정가는 189,000,000원으로, 최근 유사 규모 신축 거래가 대비 다소 높게 평가되어 있습니다. 1980년대 건축된 더 넓은 면적의 연립다세대 주택 거래 사례(143,000,000원 ~ 320,000,000원)도 있으나, 건물의 연식 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

본 물건은 민락초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 건물 자체에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 완비되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 시설을 갖추고 있습니다. 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에 적합할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 유사 신축 건물 거래가 사이에 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이 현재와 다르거나, 유사 거래가에서 특이사항이 있었을 가능성을 시사하므로 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 건축물현황도 및 외부 관찰에 의거, 건물 내 일부 호실(51-55호)에 다락방이 소재하는 것으로 판단된다는 감정평가서의 내용이 있습니다. 본건 307호의 정확한 내부 이용상황은 입찰 전 재확인이 필요합니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적으로 접근해볼 만한 가치가 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 시장 거래가 대비 다소 높게 책정된 점을 고려할 때, 신중한 접근과 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다. 유사 신축 건물과의 가격 격차를 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 부산 수영구 민락동이라는 지역적 이점과 우수한 교통 및 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 깔끔한 거래가 가능합니다.

* 1인 가구 및 소형 주택 수요가 꾸준한 원룸형 구조입니다.

* 유사 신축 건물과의 거래가 차이를 이용한 가격 메리트 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 규모(14.88㎡)의 신축 건물 거래가(100,000,000원)를 기준으로 산정한 시세는 약 137,000,000원 수준입니다. 본 건의 감정가는 189,000,000원으로, 이는 최근 시장 거래가와 상당한 차이를 보입니다. 보수적인 투자 관점에서, 감정가의 약 80~85% 수준 또는 유사 거래가에 기반한 합리적인 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 160,000,000원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.