나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [16] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (16)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층402호

건물명: 이븐2

준공년도: 2020년

용도: 도시형생활주택

감정가: 195,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.229861445214318㎡

건물면적: 20.49㎡ (약 6.20평)

건물지분: 20.49㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 장방형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

2.5. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았음. 다만, 부산광역시 수영구 지역 전반에 걸쳐 폐기물 관련 시설 등이 존재할 가능성은 있음.,

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1)임.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을2, 2025년 4월 14일 접수, 권리자: 이준표)은 말소될 예정임.

경매개시결정등기(갑3) 또한 말소 대상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-07

확정일자: 2022-09-07

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없음.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 14.88㎡(약 4.5평)의 다세대 주택이 100,000,000원에 거래되었음 (건축년도 2022년). 이는 3.3㎡당 약 6,720,000원의 시세를 나타냄.

해당 거래를 기준으로 본건(20.49㎡)의 예상 시장 가치는 약 137,700,000원 수준으로 추정됨.

다만, 감정가는 195,000,000원으로, 시장 시세와 감정가 간의 차이가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

인근에 민락초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

5.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며, 본건은 4층 402호임.

외벽은 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시창임.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

5.4. 건물 용도

공부상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)이며, 일부 호실에는 다락방이 소재하는 것으로 판단되나, 본건 402호에 대한 구체적인 다락방 존재 여부는 현장 확인이 필요함.

5.5. 건물 명칭 변경

본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

감정가(195,000,000원) 대비 유사 면적의 최근 실거래가(약 137,700,000원) 간의 상당한 차이가 있어, 입찰 시 유의가 필요함.

6.2. 건물 이용 현황

일부 호실(51-55호)에 다락방이 소재하는 것으로 추정되나, 본건 402호의 내부 이용 상황은 재확인이 필요함.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계는 미상으로, 현장 방문 시 임차인 현황 및 내부 상태를 반드시 재확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2020년)임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근에 초등학교가 위치해 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리 관계는 명확함. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

그러나, 최근 실거래가를 분석했을 때 유사 면적의 소형 주택 거래가가 100,000,000원 수준으로 파악되어, 본건의 감정가(195,000,000원)와 상당한 차이를 보이고 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항임. 또한, 건물 일부 호실의 다락방 존재 가능성 및 정확한 내부 이용 현황은 현장 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2020년 준공)로 비교적 깔끔한 상태 기대 가능.

* 부산 수영구 민락동이라는 입지 조건.

* 대항력 있는 임차인 없어 권리 관계가 명확하며 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가는 195,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 주택은 약 137,700,000원 수준에서 거래되고 있음을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

권리 분석상 인수할 보증금이 없으므로, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 165,000,000원

추천 입찰가: 150,000,000원

※ 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 낙찰가는 입찰자의 수, 경매 당시 시장 상황, 개별 물건의 특성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.