나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [12] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (12)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층305호

용도: 도시형생활주택 (단, 공부상 및 이용상태에 따라 업무시설(오피스텔)로도 확인됨)

감정가: 226,000,000원

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 및 토지 현황

구조: 철근콘크리트 스라브지붕 9층 건물 내 제3층 제305호

외벽: 치장타일, 드라이비트 마감 등

창호: 샷시창 등

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

토지 형상: 장방형 토지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 민락초등학교 인근에 위치합니다.

* 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본상 소유권은 류승우에게 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김도완

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-11-11

배당신고일자: 2024-01-22

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음 (배당을 통해 보증금 회수 예상)

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 2020-08-20 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 미기재)

* 기타 권리:

* 소유권보존 (갑1), 소유권이전 (갑2)

* 주택임차권 (을4, 김도완): 말소 (전입 2022-11-11, 확정 2022-11-11)

* 임의경매 (갑3, 남부산농업협동조합): 말소 (2023타경111600)

* 등기부채권 총액: 5,640,000,000원 (을1 5,520,000,000원 + 을4 120,000,000원 추정)

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 임차권(을4)이 말소되는 것으로 확인됩니다. 임차인 김도완은 대항력이 없으며, 보증금 120,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 분석

본 건물 '이븐2'는 총 9층 건물로, 공부상 용도는 일부(1-28호) 공동주택(도시형 생활주택)이며, 나머지(29-56호)는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 본건 305호는 공부상 업무시설(오피스텔)에 해당됩니다. (초기 제공된 '용도: 도시형생활주택'과 차이가 있어 확인 필요)

4.2. 지역 특성

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 건축물 현황

* 건물 명칭 변경 이력: 2020.11.01. "케이디스페이스알파213" → "이븐2"

* 일부 세대(51-55호)는 다락방이 있는 것으로 판단되며, 본건(305호)도 내부 이용 현황 확인이 필요합니다.

4.4. 최근 매매 사례 분석

주변 유사 물건(연립/다세대) 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 유사 크기(14.88㎡)의 신축(2022년) 다세대주택이 2026년 7월 11일에 100,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 672만원).

* 면적이 더 넓은(64.53㎡) 다세대주택이 2026년 4월 2일에 320,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 496만원).

* (참고) 매매 사례 중 66.45㎡ 물건이 143,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 면적 대비 금액이 현저히 낮아 분석에서 제외합니다.

* 본건(24.84㎡)에 유사 사례(14.88㎡)의 평당가(약 672만원)를 적용 시, 예상 시세는 약 166,850,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 민락초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

5.3. 건물 내부 설비

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시세 판단

본건의 감정가는 226,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 매매 사례(14.88㎡, 100,000,000원)에 따른 평당가(약 672만원)를 적용한 예상 시세는 약 166,850,000원 수준입니다. 감정가가 시세보다 약 35% 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 건물 용도 혼재

본 건물은 공동주택(도시형 생활주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있어, 향후 건물 관리 및 이용에 있어 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 내부 이용 현황 확인

일부 세대에 다락방이 있는 것으로 판단되며, 본건(305호)의 실제 내부 이용 현황(다락방 유무 등)은 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

6.4. 미확인 사항

* 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. (단, 임차인 김도완은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 도시형 생활주택(또는 오피스텔)으로, 소형 면적(약 7.51평)을 가지고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 감정가(226,000,000원)가 유사 면적의 최근 실거래가(약 166,850,000원 추정)보다 현저히 높아, 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 위험이 있습니다. 건물 내 복합 용도 및 내부 이용 현황 확인이 필요한 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구 또는 투자용으로 적합한 소형 평형입니다.

* 입지: 부산 수영구 민락동 지역의 주거 및 업무 편의성을 갖춘 입지입니다.

* 권리상 안전: 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 226,000,000원이나, 유사 면적의 최근 매매 사례(14.88㎡, 100,000,000원)를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 166,850,000원 수준입니다. 감정가 대비 시세 괴리가 크므로, 시세 수준에 맞춰 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

보수적으로 접근하여 시세보다 약간 높은 수준으로 시작하며, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.