나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [3] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 159-16, 이븐2 건물 내 제2층 제203호에 소재한 도시형생활주택입니다.

본 건의 사건번호는 부산동부지원 2023타경111600 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 226,000,000원입니다.

토지 면적은 15.23㎡ (약 4.61평)이며, 건물 면적은 24.84㎡ (약 7.51평)입니다.

본 경매물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 남OOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

본 건물은 2020년 11월 1일부로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었습니다.

건축물대장상 본 건물은 총 9층 철근콘크리트 구조로, 사용승인일은 2020년 8월 7일입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제 이용상태는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 장방형이며, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본 건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다 (2023.12.20 기준).

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1, 채권액 5,520,000,000원)입니다.

이 외 다수의 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당, 임의경매, 주택임차권)가 등기되어 있으나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

임차인 이 (이연주)는 2023년 2월 28일 전입, 2023년 2월 9일 확정일자를 받았으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인 이 은 배당신고를 하였으나, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서, 경매 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 5,640,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 중, 2022년식의 14.88㎡ (약 4.5평) 다세대 주택이 2026년 7월 100,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 2020년식 도시형생활주택(원룸형)으로 면적은 24.84㎡ (약 7.51평)입니다.

해당 유사 물건의 평당 거래가격을 고려할 때, 본건의 적정 시장가치는 약 167,000,000원 수준으로 추산됩니다.

하지만 감정평가액 226,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 민락초등학교가 인접해 있습니다.

인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

(주변 혐오시설 관련 정보는 현재 제공되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 56.4억원으로 매우 높아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물대장상 주용도가 업무시설로 되어 있으나, 실제 이용은 공동주택(도시형생활주택)으로 되어 있어 향후 용도 관련 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다.

감정평가액과 유사 물건 거래 사례 간 시세 차이가 커, 낙찰 후 가치 하락 위험을 고려해야 합니다.

일부 호수(51-55호)에 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 평가되었으나, 내부 이용상황을 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)이며 부산 수영구라는 장점을 가지고 있습니다.

권리관계가 복잡하나, 낙찰자가 인수할 권리는 없어 권리적 부담은 적습니다.

다만, 높은 총 채권 금액과 감정가 대비 낮은 유사 물건 시세가 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

원룸형 도시형생활주택으로 소액 투자 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2020년 준공)로 비교적 깔끔한 상태 유지.

부산 수영구라는 입지적 장점.

원룸형 주택으로 소형 주거 상품으로서의 수요 기대.

권리 인수 부담이 없는 물건.

1.8. 예상 입찰가

유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본 건의 적정 시장가치는 약 167,000,000원으로 추산됩니다.

감정가 226,000,000원과 시세 간 괴리가 크므로, 시장가치를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 보증금을 제외한 예상 입찰가는 180,000,000원으로 제안합니다.

이 금액은 투자 위험도를 고려하여 보수적으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 파악하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.