나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [15] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 4층401호

용도: 도시형생활주택 (기본 정보) / 공부상 용도: 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제4층 제401호

건물 명칭 변경: 2020.11.01. "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경

2.3. 면적 정보

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.229861445214318㎡ (약 4.61평)

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물지분: 18㎡ (약 5.45평)

2.4. 감정가

감정가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

2.5. 특이사항

공동담보로 경매가 진행되었습니다.

본 물건은 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 주변의 연립/다세대 주택들이 2026년에 1억원에서 3억 2천만원 사이로 거래된 사례가 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 채권자인 남부산농업협동조합의 신청에 의한 임의경매로 진행되었습니다.

소유권자는 류승우 씨이며, 주식회사케이디홀딩스로부터 매매를 통해 소유권을 이전받았습니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리, 2020.08.20. 접수, 채권최고액 5,520,000,000원)

* 주택임차권: 정미영 (2024.02.13. 접수, 120,000,000원)

* 임의경매개시결정: 남부산농업협동조합 (2024.01.09. 접수, 4,720,000,000원)

모든 권리(근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 정미영 씨는 2022년 8월 3일에 전입하여 2022년 6월 24일에 확정일자를 받았습니다. 보증금은 120,000,000원이며 차임은 없습니다.

하지만, 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 민락동은 수영구의 일부로서, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 민락초등학교가 위치하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

대규모 상업지구라기보다는 지역 주민을 위한 근린상권으로 판단됩니다.

인근에 해변 등이 있어 관광객을 대상으로 하는 상권의 영향도 일부 받을 수 있습니다.

다만, 상세한 상권 분석을 위해서는 주변의 오피스텔 및 상가 임대/매매 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 교육

본건 인근에 민락초등학교가 소재합니다.

* 편의시설

주변 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 기타

본 건물이 위치한 "이븐2"는 2020년에 건축물 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

검색된 정보 내에서 본건 주변에 혐오시설(유해시설)은 확인되지 않았습니다.

감정가 1억 7천만원에 비해, 비슷한 규모(14.88㎡)의 인근 다세대 주택이 2026년 7월 11일에 1억원에 거래된 사례가 있어, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 자체의 하자나 관리 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

일부 유닛에 다락방이 있는 것으로 판단되어 평가에 감안되었으므로, 입찰 시 내부 이용 상황을 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 부산 수영구 민락동의 신축급 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 입지조건은 양호한 편입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 높은 수준일 수 있어, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없다는 점은 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 수영구 민락동이라는 수요가 꾸준한 지역에 위치합니다.

* 권리: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 신축급: 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 소액 투자: 소형 면적의 도시형생활주택으로 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 7천만원입니다.

현재까지 확인된 유사 물건(14.88㎡, 2022년 건축)의 최근 실거래가는 1억원으로 확인됩니다.

따라서, 본 건의 면적(18㎡)과 감정가, 그리고 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 다르겠지만, 보수적으로 접근한다면 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

이를 기준으로 예상 입찰가는 약 1억 1천 9백만원 ~ 1억 4천 4백 5십만원 선으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 추가 시세 분석, 경쟁자 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건은 인수되는 보증금이 없어 입찰가 외 추가 비용이 적습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.