나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [2] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 195,000,000원

토지면적: 12.56㎡ (약 3.79평)

토지 지분: 12.562796337054806㎡

건물면적: 20.49㎡ (약 6.19평)

건물 지분: 20.49㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 건물 명칭 변경 이력 ("케이디스페이스알파213" → "이븐2")

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

주변 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

총 채권액: 5,640,000,000원

말소기준권리: 을1 (근저당, 2020-08-20)

권리관계:

* 소유권보존 (갑1): 주식회사케이디홀딩스 (2020-08-20)

* 소유권이전 (갑2): 류승우 (2020-08-20)

* 근저당 (을1): 농업협동조합자산관리회사 (2020-08-20, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을4): 장현철 (2025-04-23, 말소)

* 임의경매 (갑3): 남부산농업협동조합 (2024-01-09, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-07

* 확정일자: 2023-08-22

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

결론: 본 경매 절차를 통해 모든 담보물권 및 임차권(대항력 없음)은 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 하자 없이 해당 부동산을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 민락동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 혼재된 지역입니다. 인근에 민락초등학교가 있어 주거 환경이 비교적 양호하며, 다양한 근린생활시설의 존재로 인해 생활 편의성이 높습니다. 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택 (원룸형)으로, 1인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

주변 시설: 민락초등학교가 인접해 있으며, 다양한 상점 및 편의시설이 근처에 위치해 있습니다.

교통: 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 내부 이용상황: 본 건물 내 일부 호실(기호 51-55)에는 다락방이 소재할 가능성이 있어, 본건(202호) 내부 이용상황도 재확인이 필요합니다. (이는 해당 호실에 국한된 사항은 아니며, 건물 전체에 대한 주의사항입니다.)

감정가 대비 면적: 감정가 195,000,000원에 비해 건물 면적이 20.49㎡ (약 6.19평)으로 비교적 협소한 편입니다. 이는 시세 조사 시 면적당 가격을 면밀히 비교해야 할 필요성을 시사합니다.

건물 명칭 변경: 본 건물은 과거 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 명칭이 변경된 이력이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최근에 건축된 건물(사용승인 2020년 8월) 내에 소재하고 있습니다. 소형 주거 공간으로서 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 어려움이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 면적 대비 높게 책정된 경향이 있어, 투자 시 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적: 1인 가구 임대 수요가 높은 원룸형 주거 공간으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

위치: 수영구 민락동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 195,000,000원

시세 분석:

* 본 물건 전용면적: 20.49㎡ (약 6.19평)

* 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 소형 주거 공간의 거래 금액은 14.88㎡ (약 4.5평) 면적에 100,000,000원 (2026년 7월 거래) 수준으로 파악됩니다.

* 이를 기준으로 본 물건의 시세 추정 시, 20.49㎡ * (100,000,000원 / 14.88㎡) = 약 137,751,660원입니다.

* 따라서, 본 물건의 현 시세는 약 1억 3800만원 내외로 추정됩니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가:

* 본 건의 감정가는 추정 시세보다 높은 편입니다.

* 주변 시세 및 소형 주거 공간의 투자 가치를 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가 대비 약 70~80% 수준에서 결정될 수 있습니다.

* 보수적으로 약 140,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 경쟁이 예상되며, 본 물건의 경쟁력 확보를 위한 최적 입찰가로 약 150,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.