나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [11] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (11)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남OOOOOOOO

3. 건축물 정보

건물명: 이븐2

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2020-08-07

주요 용도 (집합건축물대장 표제부 기준): 업무시설

주요 용도 (물건 명세서 및 현황): 도시형생활주택 (원룸형)

2. 입지조건

3. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

민락수변공원과 광안리 해수욕장이 인근에 위치하고 있습니다.

4. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부산 도시철도 2호선 민락역 또는 수영역을 이용할 수 있습니다.

5. 도로 상태

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2020-08-20 접수, 5,520,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권 금액은 5,637,800,000원입니다.

소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매 등기 등이 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

5. 임차인 현황

임차인: 이수진

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-04

확정일자: 2022-10-24

배당신고일자: 2024-02-06

주요 사항: 대항력이 없습니다.

6. 인수되는 권리

임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

5. 지역 특성

부산광역시 수영구 민락동은 해변과 인접하여 관광 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 민락초등학교가 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 주변 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적 및 신축 건물의 시세는 다음과 같습니다.

2022년 준공된 민락더헤즈415 (14.88㎡) 건이 2026년 7월 11일에 100,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 6,720,000원 수준입니다.

이를 바탕으로 본건(24.84㎡)의 시세는 약 166,800,000원 내외로 추정됩니다.

감정가는 226,000,000원이지만, 시장 거래가는 이보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

7. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

6. 건물 및 내부 이용 상태

본건은 "이븐2" 건물 3층 304호로, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 9층 건물이며, 2020년에 사용 승인되었습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

일부 세대(51-55호)에 다락방이 있는 것으로 판단되나, 본건(304호)의 정확한 내부 이용 상황은 현장에서 재확인이 필요합니다.

건축물대장상 용도는 업무시설이나, 실제는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.

7. 주변 편의시설

인근에 학교, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 레저 및 휴식 공간 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 건축물 용도 불일치

집합건축물대장상 본 건물의 주 용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '공동주택(도시형생활주택)'으로 확인됩니다.

이는 향후 대출, 보험 가입, 재산권 행사 등에 제약을 줄 수 있으며, 매수 시 반드시 확인이 필요한 사항입니다.

8. 기타사항

본 건물은 공동담보로 설정되어 경매가 진행되었습니다.

7. 종합 의견

8. 부동산 종합 평가

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 사용승인) 건물입니다.

소형 평형으로 1인 가구 또는 투자용으로 적합합니다.

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 일치하지 않는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석되며, 현장 방문 시 내부 상태 및 권리 관계를 더욱 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

9. 무권리 인수

임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다.

10. 소형 평형 상품성

전용면적 24.84㎡(약 7.51평)의 소형 평형으로 1인 가구 및 신혼부부, 투자용으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

11. 신축급 건물

2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가 산정

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 본건과 유사한 조건(신축, 소형 평형)의 거래 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 672만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 기준으로 본건(24.84㎡)의 적정 시세는 약 1억 6,680만원으로 추정됩니다.

감정가 2억 2,600만원과 시장 시세 간의 차이를 고려하고, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 합리적인 입찰가는 1억 7,000만원 내외로 예상됩니다.

본 물건의 낙찰가는 경매 당일 참여자들의 경쟁 정도, 현장 조사를 통한 추가 정보, 그리고 입찰자의 자금 계획 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.