나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [6] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층206호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 195,000,000원

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

건물면적: 20.49㎡ (약 6.20평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락초등학교" 남서측 인근 지역에 속합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로, 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

본건 건물은 서측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다 (2023.12.20).

3. 권리분석

등기부등본상 최초 소유권 보존 및 이전 등기는 2020년 8월 20일에 이루어졌으며, 이후 류승우 소유로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금5,520,000,000원)입니다.

본 경매는 2024년 1월 9일 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매(채권액 4,720,000,000원)에 의해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 5,520,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 정인영 씨가 있으며, 2021년 1월 27일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 보증금은 120,000,000원이며 차임은 없습니다. 배당신고일자는 2024년 1월 30일입니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않아 실제 인수 여부 확인이 필요합니다.

건물 명칭은 2020년 11월 1일부로 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었습니다.

4. 상권분석

본 건물은 9층 철근콘크리트 구조의 집합건물로, 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 상권이 형성되어 있습니다.

건물의 일부 호실(기호 51-55)에는 다락방이 소재하는 것으로 추정됩니다. 본건 206호의 내부 이용상황은 추가 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

교육시설로는 민락초등학교가 남서측 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

부산 수영구라는 지역적 이점은 주거 선호도를 높이며, 해변 및 주요 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 순위 및 실제 배당 가능 금액은 추가 확인이 필요합니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 현황 파악이 필요하며, 만약 실체한다면 인수될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

일부 호실에 다락방이 추정되는 바, 본건 206호의 내부 이용상황을 실제 현장에서 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

단, 감정가 대비 실거래가 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어, 합리적인 입찰가 산정을 통한 접근이 요구됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 유무 및 현황에 대한 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

입지: 부산 수영구는 높은 주거 선호도를 자랑하며, 특히 민락동은 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

건물 상태: 2020년 준공된 신축 건물로, 건물 노후로 인한 유지보수 비용 부담이 적습니다.

수요: 원룸형 주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

개발 잠재력: 지역 개발 및 인프라 개선에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(20.08㎡)의 이븐2 건물 내 주택이 2020년 8월 7일에 1억 3,500만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 672만 3천원에 해당합니다.

또한, 2026년 7월의 14.88㎡(약 4.5평) 거래가는 1억원으로, 제곱미터당 약 672만원의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 전용면적 20.49㎡에 적용하면, 약 1억 3,770만원 수준의 시세가 추정됩니다.

본건의 감정가는 1억 9,500만원으로, 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

유사 물건의 경매 기록상 감정가 1억 9천만원에 대해 70%인 1억 3,300만원이 최저 입찰가로 진행된 사례가 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 시장 시세를 반영하여 예상 입찰가를 1억 3,500만원으로 제안합니다.

단, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태와 주변 시세를 재확인하고, 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.