나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [7] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (7)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층207호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물 사용승인일: 2020년 8월 7일

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

* 건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합

* 총 등기부채권액: 5,640,000,000원

* 특이사항: 공동담보, 건물 명칭 변경 ("케이디스페이스알파213" → "이븐2")

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 5,520,000,000원)

* 이후 권리:

* 2025년 1월 17일, 이로운 (주택임차권, 보증금 120,000,000원)

* 전입일자: 2021년 8월 11일

* 확정일자: 2021년 7월 26일

* 배당신고일자: 2024년 2월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

* 2024년 1월 9일, 남부산농업협동조합 (임의경매 개시결정, 2023타경111600)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수되는 임차인의 보증금: 0원

1.4. 상권분석 및 생활정보

* 건물: "이븐2" (2020년 8월 7일 사용승인), 철근콘크리트 구조 9층 건물.

* 구조: 본건은 2층 207호 도시형생활주택(원룸형)임.

* 건물 공용 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

* 주의사항: 일부 호수(기호 51-55)에 다락방이 소재할 수 있으므로, 본건 207호의 내부 이용 상황은 별도 확인 필요.

* 주변 시설: 민락초등학교 인근으로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 매매 시세 (분석):

* 최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 소형 면적(약 14.88㎡)의 신축 건물(2022년 준공)이 2026년 7월 11일에 100,000,000원에 거래됨.

* 본건은 18.00㎡로 면적이 약간 더 크고, 건물 준공 연도가 2020년으로 비교적 최신에 속함.

* 이러한 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 주택임차인 이로운씨는 전입일자(2021.08.11)가 말소기준권리(2020.08.20)보다 늦어 대항력이 없으나, 배당 신고를 했으므로 배당 순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 수 있음. 하지만 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

* 채무 규모: 근저당 및 임의경매 채무 총액이 56억 4천만원으로 감정가(1억 7천만원) 대비 매우 큰 규모임. 이는 경매의 원인이 되었으나, 낙찰자가 인수하는 채무는 없음.

* 내부 확인: 일부 호수에 다락방 존재 가능성이 언급되어 있어, 본건 207호의 정확한 내부 이용 상태는 경매 진행 시 반드시 재확인 필요.

* 혐오시설: 본건 주소지(부산광역시 수영구 민락동 159-16) 주변에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2020년에 신축되어 비교적 최신 건물에 해당합니다. 민락초등학교 인근에 자리 잡고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다. 교통 접근성 또한 우수하며, 서측 및 남측으로 도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 늦은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 기존 채무 총액이 매우 크지만, 이는 경매의 원인일 뿐 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

최근 유사 면적, 유사 연식의 거래 사례를 볼 때, 현재 시세는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 신축 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적음.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없음.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 임대 수익 목적 투자에 적합.

* 우수한 입지: 수영구 민락동의 생활 편의성과 교통 여건.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 수요 증가에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 (14.88㎡, 2022년 준공, 100,000,000원)와 본건의 면적(18.00㎡) 및 준공 연도(2020년)를 고려할 때, 적정 시세는 110,000,000원 ~ 130,000,000원으로 판단됩니다.

감정가(170,000,000원)는 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

입찰 시에는 경쟁 상황, 물건의 구체적인 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (보수적으로 접근 시 115,000,000원, 시세 반영 시 125,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.