나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [9] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2023타경111600 (9)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층302호

1.3. 건물 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

195,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

건물면적: 20.49㎡ (약 6.19평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

남OOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역 (2023.12.20 기준)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020-08-20 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권.

총 채무액: 약 5,640,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-06

확정일자: 2020-09-11

배당신고일자: 2024-02-22

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

3.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 기재된 바 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 건물 자체 분석

본 건물 "이븐2"는 2020년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물임. 건물의 용도는 집합건축물대장상 업무시설이나, 현황 및 이용상태 상 공동주택(도시형생활주택)으로도 이용되고 있음. 본건은 전용면적 20.49㎡의 원룸형 도시형생활주택임.

4.2. 주변 상권 특징

건물 인근은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 민락초등학교를 비롯한 교육시설과 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 민락초등학교 등

* 기타: 건물 인근 근린생활시설 존재

5.2. 주거 환경

소형 면적의 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

모든 권리가 말소되는 경매 특성상 인수할 부담은 없어 보이나, 배당 내역 및 실제 말소 여부는 잔금 납부 시점까지 유의할 필요가 있음.

6.2. 임대 관련 리스크

현재 임대 관계는 미상으로 파악되며, 임대 중인 경우 임차인과의 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있음. (단, 현재 임차인 허 씨는 대항력 없음으로 인수 보증금은 0원임)

6.3. 현장 확인 필요 사항

감정평가서 상 일부 호실(기호 51-55)에 다락방이 소재할 가능성이 있으므로, 본건 내부 이용 상황은 반드시 현장에서 재확인 필요함.

6.4. 주변 환경 리스크

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

* 장점:

* 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 소형 면적의 도시형생활주택으로 수요층 확보 용이

* 부산 수영구라는 입지 조건

* 권리상 인수 부담 없음

* 단점:

* 감정가 대비 시세 분석상 차이 존재 가능성

* 임대 관계 미상

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 이점

2020년에 준공된 비교적 신축 건물이므로, 향후 유지보수 비용 발생이 적고 임대 수요 측면에서 유리함.

8.2. 지역 개발 가능성

수영구 민락동 지역은 지속적인 개발이 이루어지는 곳으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 산정

주변 유사 물건 매매 사례(작성일 기준 최신 거래: 2026년 7월 11일, 14.88㎡ 매매가 1억원)를 기준으로 산정 시, 본건(20.49㎡)의 시세는 약 1억 3,760만원 수준으로 추정됨.

9.2. 권리 분석 기반 산정

총 인수 보증금은 0원이므로, 감정가(1억 9,500만원)를 기준으로 입찰가를 산정함.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

감정가와 시장 시세 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근을 제안함.

현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요하나, 현재 정보 기준으로는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 5,000만원 ~ 1억 8,000만원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있음.

최종 입찰가는 반드시 본인의 투자 성향과 자금 계획, 그리고 현장 답사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.