나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [10] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 민락동 159-16번지에 위치한 집합건물 "이븐2" 3층 303호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2023타경111600 (10)이며, 감정가는 226,000,000원입니다.

토지 면적은 15.23㎡(약 4.61평)이며, 건물 면적은 24.84㎡(약 7.52평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 남OOOOOOOO이며, 특이사항으로는 공동담보가 있습니다.

주의사항으로 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임을 인지해야 합니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

건물 명칭은 집합건축물대장상 2020년 11월 1일 "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 변경되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(2020.08.20 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사케이디홀딩스 (2020.08.20)

* 소유권이전(매매): 류승우 (2020.08.20)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (5,520,000,000원, 2020.08.20) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김 (120,000,000원, 2020.08.20) - 전입 2022.07.04, 확정 2022.06.13. 본 경매로 말소 예정 (대항력 없음).

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (4,720,000,000원, 2024.01.09) - 말소

등기부채권 총액은 5,640,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-04

* 확정일자: 2022-06-13

* 배당신고일자: 2024-01-24

* 대항력: 없음

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 해변 상권과 주거 지역이 혼합된 지역입니다.

주변에는 다양한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 분포하여 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 환경입니다.

최근 거래 사례 분석 (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 기반):

* 2026년 4월 2일 민락동 712-3번지, 1980년식 다세대주택 64.53㎡가 32,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 496만원).

* 2026년 7월 3일 민락동 15-10번지, 1980년식 연립다세대 66.45㎡가 14,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 215만원). (거래 가격 및 면적 비례에 다소 차이가 있습니다.)

* 2026년 7월 11일 민락동 41-5번지, 2022년식 다세대주택 14.88㎡가 10,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 672만원).

본건(24.84㎡)은 2019-2020년에 건축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당합니다. 가장 최근 거래된 2022년식 소형 다세대주택(14.88㎡, 10,000만원)의 거래 단가(평당 약 672만원)를 참고할 때, 본건의 단위 면적당 가치가 유사하게 형성될 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 이는 부산의 주요 해변 중 하나인 광안리 해수욕장과 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

주변에 민락초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

단지 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 잘 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 9층 건물 내에 위치하며, 외벽은 치장타일 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

공부상 용도는 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)으로 되어 있습니다.

건축물현황도상 일부 호수(기호 51-55)에 다락방이 소재할 수 있다는 감정평가서 내용이 있으나, 본건(303호)의 정확한 내부 이용 상황은 현장 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각으로 인해 말소될 예정이므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

공동담보 물건으로, 채무액이 크지만 본건 경매를 통해 권리 관계는 명확해질 것으로 예상됩니다.

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 향후 임대 수요 변동에 따른 공실 위험을 고려해야 합니다.

부동산 시장의 전반적인 변동성 리스크를 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 우수한 입지에 위치한 신축 도시형생활주택입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

주변 시세 및 건물 노후도를 고려했을 때, 적정 가치 평가가 이루어진 것으로 판단됩니다.

교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 지역 상권도 안정적인 편입니다.

잠재적 리스크 요인을 고려하더라도, 실수요자 또는 장기 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

부산의 인기 지역인 수영구 민락동에 위치하여 높은 수요와 가치를 가집니다.

2019-2020년 건축된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수할 보증금이나 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

주변 편의 시설 및 교통망이 우수하여 임대 수익률 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다.

주변 최근 거래 사례 중 연식 및 면적이 유사한 2022년식 소형 다세대주택(14.88㎡)이 10,000만원에 거래된 점(평당 약 672만원)은 본건의 시세를 추정하는 데 참고할 수 있습니다.

해당 거래 사례를 기준으로 본건(24.84㎡)의 예상가는 약 166,900,000원으로 산출되나, 이는 감정가(약 910만원/㎡)보다 현저히 낮은 수준입니다.

감정평가액이 물건의 가치를 더 정확하게 반영할 가능성이 높으므로, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 93% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 조정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.