나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111600 [1] 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2024.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교"남서측 인근에 위치하는 이븐2 제2층 제201호 외 55개호로서, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제2층 제201호외 55개호로서,
외벽: 치장타일 붙임, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창 등.

이용상태

공부상 용도는 기호(1)-(28):공동주택(연립주택-도시형:원룸형), 기호(29)-(56):업무시설(오피스텔)임.
특히, 기호(51)-(55)은 건축물현황도 및 옥상 전경 등 외부관찰에 의거할 때 다락방이 소재하는 것으로 판단되어 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 등을 재확인하여 진행하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023.12.20).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 본 건물의 명칭은 집합건축물대장상 2020.11.01 "케이디스페이스알파213" 에서 "이븐2"로 명칭이 변경되었으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경111600 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 159-16 이븐2 2층201호

신 주소: 부산광역시 수영구 광남로213번길 16, 2층 201호 (민락동, 이븐2)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 170,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 11.04㎡ (약 3.34평)

토지 지분: 11.03613148203936㎡ (약 3.34평)

건물 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물 지분: 18㎡ (약 5.45평)

1.3. 건물 정보

건물명: 이븐2

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

해당 층: 2층

건축 연도: 2020년 (사용승인일: 2020.08.07)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

주요 용도: 도시형생활주택 (원룸형) 및 업무시설 (호실별 상이)

호수: 총 28호

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 남부산농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

물건명세서 참고사항: 공동주택(연립주택-도시형:원룸형)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 (2023.12.20. 기준)

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (사건번호 2023타경111600)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박종훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-29

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 이주연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

등기부상 채권 총액: 5,520,000,000원

말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 없음)

주요 등기 내용:

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2)

* 근저당권 (을1): 농업협동조합자산관리회사, 5,520,000,000원 (말소기준권리, 매각으로 소멸)

* 임의경매개시결정 (갑3): 남부산농업협동조합, 4,720,000,000원 (부산지방법원 동부지원 2023타경111600, 매각으로 소멸)

4. 상권분석

본 물건은 부산 수영구 민락동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치합니다.

건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있으며, 해당 물건은 주거용으로 이용되는 원룸형 주택입니다.

인근에 민락초등학교가 있어 기본적인 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

지역 내 꾸준한 수요를 기반으로 한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 학교, 상가 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 명칭 변경: 집합건축물대장상 2020.11.01. "케이디스페이스알파213"에서 "이븐2"로 명칭 변경되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 파악된 임차인들은 대항력이 없습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 채무와 연관될 가능성이 있습니다.

* 다락방 존재 가능성: 일부 호실(기호 51-55)에 다락방이 소재하는 것으로 추정되므로, 본건 내부 이용 상태를 재확인할 필요가 있습니다. (해당 호실은 201호가 아닙니다.)

* 혐오시설: 본 물건 소재지(부산광역시 수영구 민락동 159-16) 주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최근 건축된 건물(2020년)이라는 장점이 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 소형 주거 공간으로서 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리분석상 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 관련 추가 부담은 없습니다.

다만, 감정가 대비 주변 시세의 차이, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거 공간: 2020년 준공된 건물로 노후도가 낮아 관리 용이성이 높습니다.

* 역세권 및 도심 접근성: (정확한 지하철 역명은 명시되지 않았으나) 교통 편의성이 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 명도 부담 적음: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 지역 개발 가능성: 민락동 일대는 지속적인 개발 및 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제시된 주변 매매 사례 JSON 정보와 물건의 면적, 건물 연식 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시점에서의 시장 가치는 감정가(170,000,000원)보다 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

특히, 최근 매매 사례 중 유사한 신축 연립/다세대 소형 주택(14.88㎡, 2022년식)의 거래 가격(10,000만원)을 참고할 때, 본건(18㎡)의 적정 시장 가치는 약 120,000,000원에서 140,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 권리관계 및 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 120,000,000원(12,000만원)으로 제안합니다.

이는 보증금이 없는 임차인 상황과 신축급이라는 점을 감안한 최적 입찰가이며, 입찰 참여 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.