나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경56 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1503-1 반석비치빌라 4층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "중2동 주민센터" 남서측 인근에 위치하는 "반석비치빌라" 제4층 제305호로서 주위는, 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 고급주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래지붕 4층 건물 내 4층 305호로서(통칭 80평형임),
* 외벽 : 적벽돌치장 쌓기.
* 내벽 : 벽지마감 등.
* 바닥 : 타일 붙임 등
* 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서향의 완경사지를 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 연립주택 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와, 북서측으로 노폭 약 4m의 보행자용 도로에 접하며, 주차장이 확보되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2지구단위계획구역(최초2000.4.14.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중접경관관리구역(2018.2.21.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경56 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1503-1 반석비치빌라 4층305호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래지붕 4층 건물 내 4층 305호 (통칭 80평형)

건축년도: 1990년 11월 13일 (사용승인일)

토지 면적: 148.06㎡ (약 44.81평)

건물 면적: 204.15㎡ (약 61.76평)

제시외 면적 (토지/건물): 0.00㎡

감정가: 1,394,000,000원

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 에이치에프디사이유동화전문

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "중2동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, "반석비치빌라" 제4층 제305호입니다. 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 고급주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 아름다운 해안과 인접한 달맞이길 인근 지역으로, 쾌적한 환경을 자랑합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 중접경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 강호관 (1991년 5월 22일 매매 취득)

* 근저당: 한국산업은행 (2016년 6월 7일, 1,100,000,000원) - 말소예정

* 압류: 해운대세무서장 (2024년 5월 1일) - 말소예정

* 임의경매: 에이치에프디사이유동화전문 (2025년 1월 13일, 1,100,000,000원) - 말소예정

등기부채권 총액: 1,100,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

본 경매로 인해 근저당, 압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

임차인 현황에 인수할 보증금이 없다고 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

본건이 위치한 해운대구 중동 지역은 주거 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 인근에 중소규모 공동주택 및 고급 주택들이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 해운대 해수욕장 및 달맞이길 등 관광 명소가 인접하여 상업 시설 이용이 용이합니다. 건축물 표제부상 공동주택(아파트) 및 근린생활시설(헬스크럽, 소매점) 용도로도 건축되어 있어 복합적인 이용 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 지역 내외 이동이 원활합니다. 주변에 다양한 상업시설, 의료시설, 교육시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주차

주차장이 확보되어 있습니다.

5.3. 기타

본건은 연립주택으로 이용 중이나, 건축물대장상 아파트 및 근린생활시설 용도로도 건축된 복합 건물로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1990년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있지만, 실제 점유자 및 임대차 내역 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지 이용 계획 제한

경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산 해운대구 중동 소재 반석비치빌라는 해운대 지역의 우수한 입지와 쾌적한 환경을 갖춘 주거용 부동산입니다. 비교적 오래된 건물이나, 권리 관계가 명확하고 인수할 채무가 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성과 건물 노후화, 지역 내 토지 이용 계획 제한 등을 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

해운대라는 지리적 이점과 달맞이길 인근의 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소 기준 권리 이하 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 권리 행사에 문제가 없을 것으로 보입니다.

8.3. 대형 평형

204. 15㎡ (약 61.76평)의 넓은 면적으로, 대형 주택 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

8.4. 잠재적 가치 상승

향후 지역 개발 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 연립주택의 경우 약 11.6백만원/㎡ ~ 30.2백만원/㎡ 범위에서 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 1,394,000,000원으로, 약 22.57백만원/㎡에 해당합니다. 인근 고급 주택가임을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단되나, 최근 실거래가 중 일부 최고가 거래 사례(약 30.2백만원/㎡)를 감안하면 시세는 더 높을 가능성도 있습니다.

따라서, 현 시세와 경매 물건의 특징, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

최근 실거래가 최고 수준을 반영하고, 본건의 위치 및 면적 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 1,550,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 111% 수준이며, 단위 면적당 가격은 약 25.09백만원/㎡에 해당합니다. 입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 따라 적정 가격을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.