나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27477 [2] 전북특별자치도 군산시 나운동 863-6 행복웨딩문화원 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2)은 군산시 나운동 소재 "나운3동주민센터" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 은파호수공원, 아파트단지, 근랜생활시설, 호텔 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 기호1,2)이 속한 행복웨딩문화원 빌딩까지 차량출입이 원할하고, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반교통 사정 양호한 편임.

건물의 구조

기호1,2) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 중
3층 301호,
4층 401호호로서
외벽 : 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 등 마감,
내벽 : 내부 인테리어, 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호1) 예식장이나 장기간 공실상태임.
기호2) 음식점(연회장)이나 장기간 공실상태임.

설비내역

기호1,2) 공용위생설비, 급.배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 35미터, 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<863-6번지>
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35M-40M)(5)(접합), 소로2류(폭 8M-10M)(접합)이고 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임.

기타: (1) 기호1,2)은 결혼식장 및 연회장으로 건물전체가 장기간 영업을 중단한 상태임.
(2) 기호1)의 내부 인테리어는 파손된 상태인 부분이 있음.

물건 비고

1. 현황조사 및 감정평가일 현재 장기간 영업을 중단한 '공실상태' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

군산지원 2024타경27477 (2)

1.2. 소재지

구주소: 전북특별자치도 군산시 나운동 863-6 행복웨딩문화원 4층401호

신주소: 전북특별자치도 군산시 대학로 398 (나운동)

1.3. 물건 종류

근린상가 (행복웨딩문화원 4층 401호)

1.4. 면적

토지 면적: 269.44㎡ (약 81.5평)

건물 면적: 542.50㎡ (약 164.1평)

1.5. 감정가

757,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산임의경매

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 군산시 나운동 소재 "나운3동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 은파호수공원, 아파트단지, 근린생활시설, 호텔 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 행복웨딩문화원 빌딩까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통 사정이 양호한 편입니다.

남동측으로 폭 약 35미터, 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터 정도의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35M-40M) 및 소로2류(폭 8M-10M)와 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 2일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 특이사항

본 건은 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

은파호수공원 인근 지역으로, 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

유동인구는 은파호수공원 방문객 및 지역 주민에 의해 발생할 것으로 예상됩니다.

4.2. 현재 이용 현황

본건 건물(행복웨딩문화원)은 예식장 및 연회장으로 이용되었으나, 현재 장기간 영업을 중단하고 공실 상태입니다.

4.3. 잠재적 활용 방안

장기간 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 또는 업종 변경을 위한 리모델링이 필요할 것으로 보입니다.

주변 환경을 고려하여 웨딩 관련 업종 외 다양한 상업시설(근린생활시설, 사무실 등)로의 전환 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 나운3동주민센터

* 은파호수공원 (대규모 공원으로 쾌적한 환경 제공)

* 다수의 아파트 단지 및 상업시설

5.2. 주변 환경

상업시설과 주거지역이 조화롭게 배치되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 은파호수공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 영업 중단

건물 전체가 장기간 영업을 중단하고 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수입 발생이 어렵습니다.

6.2. 시설 노후화 및 파손

1993년에 준공된 건물로 노후화 가능성이 있으며, 특히 401호 내부 인테리어 일부가 파손된 상태이므로 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 관련

공동담보로 인한 추가적인 권리관계 발생 가능성은 등기부상 소멸 예정이므로 크지 않으나, 경매 절차 진행 시 변동 사항을 지속적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 핵심 지역에 위치하며, 은파호수공원이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 접근성 또한 양호하나, 현재 장기간 공실 상태이며 내부 시설 일부 파손이라는 명확한 단점이 존재합니다.

따라서, 투자자는 공실 해소를 위한 명확한 계획과 함께 리모델링 비용, 예상 임대 수익률 등을 철저히 분석하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

권리관계는 매우 깔끔하여 낙찰 후 권리행사에 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 은파호수공원 인접, 나운3동 지역의 중심 상권.

* 우수한 접근성: 대로변 및 다수의 도로와 접해 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 깔끔한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 잠재적 가치: 리모델링 및 적극적인 마케팅을 통해 공실 해소 시 높은 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 757,000,000원입니다.

장기간의 공실 상태, 내부 파손 등 현재 물건의 컨디션을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

실제 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 평가, 주변 시세 및 임대료 수준, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 범위는 약 480,000,000원 ~ 530,000,000원으로 예상해 볼 수 있습니다.

이는 단순 추정치이며, 투자자 본인의 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.