나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39139 [4] 경상남도 사천시 축동면 구호리 361 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 축동면 구호리 소재 구호마을 회관 서측 인근에 위치하며, 부근은 지방도 주변의 농경지, 임야, 공업용 부지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1-6) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 휴경상태입니다.

인접 도로상태

기호(1-6) 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능한 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제
한)), 비행안전제5구역(전술)에 속합니다.
기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제
한)), 비행안전제5구역(전술), 준보전산지에 속합니다.
기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 비행안
전제5구역(전술), 준보전산지, 영농여건불리농지에 속합니다.
기호(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제
한)), 비행안전제5구역(전술), 영농여건불리농지에 속합니다.


기호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 가축사
육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), 비행안전제5구
역(전술), 영농여건불리농지에 속합니다.
기호(6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 비행안
전제5구역(전술), 영농여건불리농지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

물건 비고

-농지가 아니라는사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시보증금몰수함).
-분묘 소재함, 분묘관련 수목(측백나무) 평가대상에서 제외함, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임, 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 맹지임.
-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

진주지원 2023타경39139 (4)

소재지

경상남도 사천시 축동면 구호리 361

용도

전 (농지)

감정가

16,660,000원

토지면적

595. 00㎡ (약 180.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물

없음 (건물면적 0.00㎡)

매각대상

토지 (토지매각)

경매구분

부동산강제경매

채권자

한OOOOOOO (한국자산관리공사로 추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 축동면 구호리 소재 구호마을 회관 서측 인근에 위치합니다. 주변은 지방도 인근의 농경지, 임야, 공업용 부지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 다소 곤란한 편이며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태

지적도상 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 인접 토지를 통해서만 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역에 속합니다. 또한, 다양한 제한 사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역 (2022-10-06): 지역별로 모든 축종 또는 일부 축종(젖소, 돼지, 개, 가금류)에 대한 제한이 적용됩니다.

* 비행안전제5구역 (전술): 비행 안전과 관련된 규제가 적용될 수 있습니다.

* 일부 필지는 준보전산지 또는 영농여건불리농지에 해당되어 추가적인 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2023년 12월 7일 접수된 한국자산관리공사의 강제경매 개시결정 등기(갑13)가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

분묘기지권 성립 여지가 있는 분묘가 소재합니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 가능성도 있습니다. 분묘 관련 수목은 평가 대상에서 제외되었습니다.

인수되는 권리

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 인수해야 할 별도의 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약

* 소유권 변동: 2000년 8월 30일 소유권이전(정복자), 2008년 7월 21일 소유권이전(김한준, 매매).

* 채권자: 한국자산관리공사 (권리금액 26,940,461원).

4. 상권분석

해당 물건은 농경지, 임야, 공업용 부지가 혼재된 지역에 위치하고 있어 전통적인 상업 시설의 발달은 미미한 것으로 판단됩니다. 부근에 마을 회관이 있으나, 이를 중심으로 한 상권 형성은 제한적입니다.

5. 생활정보

인근 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 구호마을 회관이 인근에 있어 기본적인 생활 기반은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 교통 접근성이 보통 수준이므로, 생활 편의를 위해서는 차량이 필수적일 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 필요

해당 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

분묘 소재 및 분묘기지권

토지 내에 분묘가 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 가능성도 있습니다. 분묘가 존재하거나 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 소유자의 토지 사용을 제한하는 물권적 권리로서 효력을 가집니다.

맹지

지적도상 맹지이므로, 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축 등에서 법적, 실질적 제약이 발생할 수 있습니다. 토지를 활용하기 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보가 필수적입니다.

경계 불분명

인접 필지와 지적 경계가 불분명한 상태입니다. 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 요구됩니다.

개발 및 이용 제한

계획관리지역 내에 위치하나, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 여러 제한 사항이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

차량 접근 곤란

차량으로의 접근성이 원활하지 않아 물류 이동이나 통행에 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 축동면 구호리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 16,660,000원, 토지 면적은 595㎡(약 180평)입니다. 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸됩니다.

그러나 본 물건은 지적도상 맹지이며, 토지 내 분묘 소재 또는 소재 가능성으로 인한 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등의 개발 제한 사항이 복합적으로 존재합니다. 차량 접근성이 낮고 경계가 불분명하다는 점 또한 추가적인 고려 사항입니다.

이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 용도(예: 농업, 관련 시설 설치 등)를 고려하는 실수요자 또는 지역 개발 계획과 연계하여 신중한 검토가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 다수의 법적, 물리적 제약 사항으로 인해 시장에서 거래 시 저평가될 가능성이 있습니다.

* 장기적 활용 가치: 지역 개발 계획 등과 연계하여 향후 토지 활용 가치를 모색할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사를 통한 분묘 상태 확인, 주변 개별 공시지가 및 유사 토지 거래 사례 분석, 도로 통행 가능 여부 및 인접 토지 소유자와의 협의 가능성 등 보다 상세한 조사가 선행되어야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.