나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39723 [1] 경상남도 진주시 충무공동 40-2 트레젠웰가 2층상가202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "롯데몰진주점" 남측 인근에 위치하는『트레젠빌딩 제2층 제202호』로서, 주위는 상업 및 업무용 건부지, 상업용 나지, 각 관공서 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경 및 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 16층건 내 제2층 제상가202호로서,
(사용승인일 2016.09.30)

외벽 : 전면 페어글라스 및 외장판넬 등 부착 마감,
내벽 : 석고보드 및 콘크리트 노출 등.
바닥 : 콘크리트 노출 등.
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 근린생활시설이나 현황 "공실"상태임.

설비내역

제반 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

접면도로대비 등고평탄한 사다리형에 유사한 평지의 토지로서, "상업용 및 업무용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선, 남동측으로 왕복2차선, 북측으로 노폭 약6미터내외의 보도전용 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 대로3류(폭 25m-30m)(대-주-3-22)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(소-국-1-36)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중-국-3-35)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 :
* 대상 구분건물의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도 등에 근거하여 확인하였음.

물건 비고

-근린생활시설이나 현황 ‘공실’상태임(기준일: 감정서 접수일 2024. 12. 11.).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경39723 (1)

소재지: 경상남도 진주시 영천강로 172 (충무공동), 트레젠웰가 12층 1202호

용도: 근린상가

감정가: 61,900,000원

토지면적: 33.25㎡ (약 10.06평)

건물면적: 144.19㎡ (약 43.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 용도: 근린생활시설 (JSON 정보에 따르면 업무시설로도 등록되어 있음)

사용승인일: 2016년 9월 30일

건물 층수: 총 16층 건물 중 12층

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치하며, "롯데몰 진주점" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 상업 및 업무용 건물, 관공서 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 출입이 용이하며, 서측으로 왕복 6차선, 남동측으로 왕복 2차선, 북측으로 약 6미터 내외의 도로가 개설되어 있어 교통 접근성은 양호합니다.

* 토지는 접면 도로 대비 등고평탄한 사다리형 유사 평지로, 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 12월 19일 접수된 경남은행의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 임의경매 개시결정, 압류 등 말소기준권리보다 후순위에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인을 통해 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 충무공동 지역은 롯데몰 진주점 등 대형 상업 시설과 다수의 관공서, 업무 시설이 밀집한 상권입니다.

* 인근에는 다양한 상업 및 업무용 건물들이 자리하고 있어 유동인구와 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 현황은 근린생활시설로 이용 가능하며, 감정평가 기준일(2024년 12월 11일) 현재 '공실' 상태입니다.

* 주변 시설로는 롯데몰 진주점, 진주시청, 진주교육지원청 등 주요 시설이 인접해 있으며, 다수의 상업 및 업무 건물이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 본 물건 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 주요 도로망에 인접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 인프라를 통해 간접적으로 확보될 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 롯데몰 진주점 등 대형 쇼핑몰이 인근에 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 관공서가 밀집해 있어 행정 업무 처리에도 편리합니다.

* 주변 환경: 상업 및 업무 지구의 특성상, 생활 편의 시설 접근성은 좋으나, 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 장기화 가능성: 현재 '공실' 상태이므로, 낙찰 후 공실을 해소하고 임차인을 유치하기 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 계약 관계가 미상으로, 향후 명도 과정이나 임대료 협상 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 롯데몰 진주점이라는 대형 상업 시설 인근에 위치하여 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물은 비교적 신축(2016년 사용승인)이며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 인수 부담이 적은 편입니다.

* 현재 공실 상태와 임대 관계 미확인은 잠재적 리스크 요인이지만, 적극적인 운영 전략을 통해 충분히 극복 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 입지: 롯데몰 인근이라는 강력한 입지적 장점.

* 명확한 권리 관계: 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 혁신도시 개발 예정지구 지정 등 향후 지역 발전 가능성을 고려한 투자 가치.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 또한 감정가가 61,900,000원임을 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금은 없으므로, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 공실 해소 기간, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 상권 실거래가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.