나이스옥션 법원경매 진주 2025타경645 [2] 경상남도 사천시 서포면 외구리 330 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 외구리 소재 '동구마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 축사, 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적 인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임. 일련번호 2: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임. 일련번호 3: 완경사지의 부정형 토지로서, 동식물관련시설 등 건부지로 이용중임. 일련번호 5: 완경사지의 부정형 토지로서, 일부 건축허가를 득한 주거나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 2: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능한 상태임. 일련번호 3: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 5: 본건 남서측 및 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-39호 선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 일련번호 2: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-4호 선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 일련번호 3: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-37호 선)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-39호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022 -10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>. 일련번호 5: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-12호 선)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-37호선)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2011 -08-04)(소로2-39호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 2는 지목 "묘지"이나 현황은 "묵전"이며, 일련번호 5는 지목 "전"이나 현황은 일부 건축허가를 득한 주거나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미 상. 2) 기 타 본건 토지 일련번호 1 지상에 일반건축물대장상 김채준 소유의 블록 및 목조 스레트 지붕 단층 단독주택이 등재되어 있으나, 현황은 건물이 소재하지 않는 나대지 상태 이니 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4-1~4-3: 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽: 판넬 잇기, 내 벽: 판넬 잇기, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 4-1: 동식물관련시설 용도임. 일련번호 4-2,4-3: 근린생활시설 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 기호(ㄱ)과 같이 제시외건물이 소재하나, 건물에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물의 구조,지붕은 일반건축물대장상 철파이프조 스렛지붕이나, 현황은 판넬조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미 상. 2) 기 타 본건 건물은 공부상 3개동으로 등재되어 있으나, 현황은 1개동의 건물임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[5] 지목은 ‘전’이나 토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역임, 2026. 1. 22.자 서포면 사실조회 회신서 참조.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-목록[3] 지상 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동 매각에서 제외함.
-목록[5] 지목 ‘전’이나 현황은 일부 건축허가를 득한 주거나지 상태임, 석축공사 되어 있음. 감정서에 의하면 2021년도 최초 건축허가를 득한 토지였으나, 2024년도에 일부 건축허가부분이 취소된 것으로 보이고, 일부허가의 존속여부, 원상복구여부, 재허가 및 승계여부 등 관련사항 관할행정기관에 확인 요함.
-목록[3,5] 일부 도시계획시설 도로에 저촉되는 바, 이를 감안하여 평가함.
-목록[4] 공부상 3개동으로 등재되어 있으나, 현황은 1개동의 건물로 감정서상「4-1」,「4-1」,「4-3」, 제시외 건물 ㄱ과 1개동의 건물로 이용중임. 건물의 구조, 지붕은 일반건축물대장상 철파이프조 스렛지붕이나, 현황은 판넬조 판넬지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경645 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사OOOOOOO

소재지: 경상남도 사천시 서포면 외구리 330

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 939,064,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 5636.00㎡ (약 1,705평)

건물면적: 556.25㎡ (약 168평)

건물 제시외면적: 38.50㎡ (약 11.6평)

토지지분: 5636㎡

건물지분: 556.25㎡

1.2. 등기부 요약

토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 을5 (2022-06-08 접수, 사천농업협동조합 근저당)

* 총 채권액: 1,092,000,000원

건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 을5 (2022-06-08 접수, 사천농업협동조합 근저당)

* 총 채권액: 1,092,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 사천시 서포면 외구리 소재 '동구마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 축사, 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 일련번호 1 토지: 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.

* 일련번호 2 토지: 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 접근 가능한 상태임.

* 일련번호 3 토지: 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

* 일련번호 5 토지: 남서측 및 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1, 2, 3, 5 토지 모두 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 도시계획시설 도로에 저촉되는 부분이 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

* 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-26

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1968-10-20

대항력: 있음

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-08

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 권리 분석 종합

본 물건의 말소기준권리는 사천농업협동조합의 근저당권(2022-06-08 접수)입니다. 근저당권, 근저당권, 임의경매 개시결정 등 모든 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 중 김 님(1968-10-20 전입)과 남 님(2021-11-08 전입)은 대항력이 있습니다. 특히 남 님은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수될 가능성이 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 사천시 서포면 외구리는 주로 축사, 단독주택, 전·답 등으로 이루어진 농촌 지역입니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 도심 상권과는 거리가 있으며, 주변 시설로는 농경지와 주거 시설이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

본 물건지 주변의 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근은 원활한 편입니다. 편의시설이나 문화시설 등은 사천시내 또는 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 남 님은 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원으로 확인되어, 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건축 허가 관련 불확실성: 목록 토지의 경우, 일부 건축 허가를 득하였으나 2024년에 일부 취소된 것으로 보입니다. 허가의 존속 여부, 원상복구 여부, 재허가 및 승계 가능성 등에 대해 관할 행정기관 확인이 반드시 필요합니다.

* 도시계획시설 도로 저촉: 목록 토지는 일부 도시계획시설 도로에 저촉되므로, 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 토지: 목록 지목은 '묘지'이나 현황은 '묵전'이며, 목록 지목은 '전'이나 현황은 일부 건축허가를 득한 주거나지 상태입니다.

* 건물: 공부상 철파이프조 스레트 지붕이나, 현황은 판넬조 판넬지붕이며, 공부상 3개동으로 등재되어 있으나 현황은 1개동으로 이용 중입니다.

* 토지 일련번호 1 지상 건물: 공부상에는 단독주택이 등재되어 있으나, 현황은 나대지 상태인 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동물 및 식물 관련시설 용도로 사용 가능한 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 농촌 지역에 위치하며, 토지 면적이 넓다는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 건축 허가 관련 불확실성, 공부와의 차이 등 권리 및 현황상 다수의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히, 토지 이용계획상 제1종일반주거지역에 속하지만, 가축사육제한구역 및 비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5,636㎡ (약 1,705평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지닙니다.

* 동식물 관련 시설 용도: 해당 용도에 맞는 사업을 진행하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 제1종일반주거지역: 향후 용도 변경이나 개발을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 하나, 제공된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 939,064,000원이지만, 총 채권액이 1,092,000,000원에 달하고 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건축 허가 관련 불확실성 및 공부와의 차이 등 여러 리스크 요소를 고려해야 합니다. 따라서, 본 건에 대한 정확한 가치 평가와 적정 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 건축 허가 관련 행정기관 직접 확인, 대항력 있는 임차인과의 협상 등 추가적인 면밀한 시장 분석과 권리 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.