나이스옥션 법원경매 진주 2025타경664 [2] 경상남도 산청군 단성면 방목리 112 목장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 단성면 방목리 소재 방목마을회관 서측 원거리(기호1) 및 남서측 원거리 (기호2,3)에 각각 위치하며, 부근은 전원주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 토지임야 상태입니다. 기호(2,3) 완경지세 내 자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 잡종지 상태입 니다.

인접 도로상태

기호(1) 북측으로 폭 약 6m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(2) 북서측으로 폭 약 3m내외의 포장진입로 개설되어져 있고, 서측으로 소폭의 비포장 진입로 개설되어져 있습니다. 기호(3) 북서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산 지, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 소하천예 정지(소하천예정지), 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)에 속합 니다. 기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

별지 '토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2,3] 토지에 일반건축물대장등본 및 부동산등기부등본상 건물(농업회사법인 주식회사 선유동전원마을 소유)이 등재되어 있으나, 현황 “소재불명”임.
-목록[2] 토지 일부는 소하천예정지에 저촉되는 바, 이를 감안하여 평가함.
-목록[3] 토지 일부 지상에 이설 및 철거가 용이한 적치된 자연석, 철골적치물 매각에서 제외함(감정서 및 부동산현황조사보고서 참조).
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경664 (2)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 방목리 112

용도: 목장용지

감정가: 543,928,000원

토지면적: 3573.00㎡ (약 1080.8평)

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상에서 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새고성농업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경상남도 산청군 단성면 방목리 소재 방목마을회관 서측 및 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 임야 상태입니다. 기호(2,3) 토지는 완경사지에 위치하며 자체 지면은 대체로 평탄한 부정형의 잡종지 상태입니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

기호(2) 토지는 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장 진입로가 개설되어 있으며, 서측으로 소폭의 비포장 진입로가 있습니다.

기호(3) 토지는 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역에 속합니다.

기호(2) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천예정지, 공장설립승인지역에 속합니다.

기호(3) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 속합니다.

최근 기사에서는 단성면 방목리 일대에 산사태 위험이 언급되었으며, 이는 지형적 특성과 연관될 수 있습니다. 또한, 지역 내 하천 정비 및 산책로 시설물 정비 사업 등이 진행된 바 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을11 근저당권 (채권자: 새고성농업협동조합, 접수일자: 2020-03-05, 채권최고액: 475,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약

소유권 이전 등기, 공유자 지분 이전 등기, 근저당권, 압류, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 최종적으로 새고성농업협동조합의 임의경매 개시 결정 (2025타경664)으로 본 경매 절차가 진행되었습니다. 말소기준권리 이후의 압류, 가압류 등은 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액 합계는 496,840,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자: 2022-07-26)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사감성 (전입일자: 2023-08-07)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사갬성 (전입일자: 2023-08-09)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사동행 (전입일자: 2024-12-10)

보증금: 10,000,000원, 차임: 300,000원, 대항력: 없음

* 임차인: 최 (전입일자: 2022-12-19)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계

0원

* 임차인 관련 주의사항

본 건 임차인 중 '주식회사동행'은 보증금 10,000,000원이 있으나 대항력은 없습니다. 나머지 임차인들은 보증금 및 차임이 0원이거나 미상이며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황

산청군은 농촌 지역의 정주 여건 개선 및 기반 시설 확충을 위한 '농촌지역 역량강화사업'을 추진하고 있으며, 단성면 역시 해당 사업의 대상지에 포함되어 주민 의견 수렴을 통해 사업이 진행될 예정입니다. 이는 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

* 지역 특성

단성면 방목리는 전원주택, 농경지, 임야가 혼합된 지역으로, 경호강과 인접하여 자연 경관이 우수한 곳입니다. 비교적 소규모의 숙박시설(민박, 펜션) 등이 분포하며, '남사예담촌'과 같은 한옥마을이 인접해 있어 관광 자원으로서의 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

제공된 정보로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보가 부족합니다. 다만, 주변 지역의 개발 사업 및 관광 자원(동의보감촌, 남사예담촌 등)을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역에 위치할 것으로 추정됩니다.

* 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에서 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 산업 폐수 시설 등)에 대한 구체적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 폭우 및 산사태 발생 사례가 보고된 바 있어, 재해 위험에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황

목록 토지에 일반건축물대장등본 및 부동산등기부등본상 건물이 등재되어 있으나, 현황 "소재불명"으로 파악됩니다. 이는 추후 건물 철거 또는 인도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 토지 이용 제한

목록 토지 일부가 소하천 예정지에 저촉되어 평가 시 이를 감안하였으며, 이는 향후 해당 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제외 물건

목록 토지 일부 지상에 이설 및 철거가 용이한 적치된 자연석, 철골적치물은 매각에서 제외되므로, 이를 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

* 경계 확정

인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 이는 토지 매입 후 발생할 수 있는 경계 분쟁의 소지를 내포합니다.

* 자연 재해 위험

최근 산청군 일대에 집중호우로 인한 산사태 및 침수 피해가 다수 발생했으며, 단성면 방목리 역시 산사태 위험 지역으로 언급된 바 있습니다. 이는 해당 지역의 자연 재해 위험 노출 가능성을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 단성면 방목리에 위치한 목장용지 토지 경매 물건입니다. 총 면적은 3573.00㎡(약 1080.8평)이며, 감정가는 543,928,000원입니다. 주변은 전원주택, 농경지, 임야가 혼합된 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지에 건물이 소재불명 상태로 등재되어 있으며, 일부 토지는 소하천예정지에 저촉되고, 적치물은 매각에서 제외되는 등 고려해야 할 사항들이 있습니다. 또한, 인접 필지와의 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 최근 집중호우로 인한 산사태 발생 사례가 보고된 지역이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

자연 친화적인 환경과 개발 가능성이 있는 관리지역이라는 점은 긍정적이나, 소재불명 건물, 토지 이용 제한, 경계 확정 필요성, 자연 재해 위험 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: 전원주택 및 농경지가 혼합된 조용한 자연환경을 가지고 있어 전원생활이나 주말농장, 휴양 시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 관리지역: 계획관리지역으로 묶여 있어 향후 건축 및 개발 행위에 대한 비교적 유연성이 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 산청군 차원에서 농촌 역량 강화 사업을 추진 중이며, 이는 지역 발전의 잠재력을 시사합니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 물건의 정확한 현장 가치 평가, 소요되는 추가 비용(측량비, 법적 절차 관련 비용 등) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가는 감정가(543,928,000원)를 기준으로, 본 물건의 특수성과 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 낙찰 가능한 가격 범위를 결정해야 할 것입니다. 전문가와 상담하여 시세 조사 및 권리 분석을 심층적으로 진행하신 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.