나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30780 [2] 경상남도 진주시 집현면 냉정리 산109 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 집현면 냉정리 소재 ""냉정저수지"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 소재하는 산간 농경지대 및 순수 산림지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능(기호 1) 또는 불가능(기호 2)하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 ""답""임.
기호(2) : 남동하향 경사의 부정형 토지로 현황 ""임야""임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하고 있음.
기호(2) : 지적도상 남측으로 도로에 접하나, 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호
구역<농지법>임.
기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기호(2)토지는 광평수 임야로서 육안 확인하지 못한 분묘 소재할수 있는바, 경매참여시
참고하시기 바람.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 남측으로 도로에 접하나, 현황 맹지임.
-정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30780 (2)

소재지: 경상남도 진주시 집현면 냉정리 산109

용도: 임야

감정가: 18,947,360원

토지 면적: 28,165.00㎡ (약 8,522.36평)

매각 토지 지분 면적: 5,120.397㎡ (약 1,548.95평)

건물 면적: 해당 없음 (0㎡)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOO (제공된 정보 기준)

주요 특이사항:

* 지분매각

* 공유자우선매수신고 가능 (1회)

* 분묘기지권 성립 여지 있음

주의사항 요약:

* 지분 매각, 공유자 우선매수 신고는 1회만 허용.

* 육안으로 확인되지 않는 분묘 존재 가능성 있음 (분묘 발견 시 분묘기지권 성립 가능성).

* 지적도상 도로 접하나, 현황 맹지.

* 정확한 위치 및 경계 확정은 측량 필요.

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

경상남도 진주시 집현면 냉정리 소재 "냉정저수지" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 소재하는 산간 농경지대 및 순수 산림지대임.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 가능(기호 1) 또는 불가능(기호 2)하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

진주시 집현면 냉정리 내 일부 지역은 집현IC 및 면 소재지와 가까우며 도로 접근성이 용이한 곳도 있으나, 본건은 현황 맹지임.

인접 도로 상태:

기호(1)는 남동측으로 현황 폭 약 3m 내외 포장 농로에 접하고 있음.

기호(2)는 지적도상 남측으로 도로에 접하나, 현황 맹지임.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않음.

등기부 현황 요약:

* 갑1: 1993-07-30 소유권 이전 (구자한)

* 갑2: 2025-03-13 소유권 이전 (구연본 외 4명, 상속)

* 갑3: 2025-04-16 2번 구현곤 지분강제경매 (말소기준권리)

* 권리자: 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사

* 권리금액: 61,546,709원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 개요는 분묘기지권 성립 가능성에 관한 설명임. 따라서, 만약 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있음.

1.3. 상권분석

본 물건은 농림지역 내 위치한 임야 지분으로, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석은 제한적임. 지역 내 농업 활동 및 임업 활동과 관련된 수요를 고려할 수 있으며, 주변 산간 농경지대의 특성을 감안해야 함.

1.4. 생활정보

주변 시설:

경상남도 진주시 집현면 냉정리 일대는 농경지와 산림이 주를 이루는 지역으로, 대규모 편의시설보다는 농업 관련 시설 및 자연 환경이 발달해 있음.

주요 지표로는 "냉정저수지" 인근에 위치함.

진주시 동부권은 월아산 숲속의 진주, 경상남도수목원, 진양호 등 다양한 자연 및 관광 자원이 있으며, 향후 도시기본계획에 따라 균형 발전이 추진될 계획이 있음.

본건의 경우, 현황 맹지이므로 직접적인 생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각:

전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필요하며 소유권 행사 및 이용에 제약이 발생할 수 있음.

분묘기지권:

현장 육안 확인으로 발견되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립되어 토지 사용 및 개발에 큰 제약이 발생할 수 있음.

맹지 (현황):

지적도상 도로에 접한다고 표시되어 있으나, 실제로는 차량 통행이 어렵고 접근성이 매우 낮은 맹지 상태임. 이는 건축 행위는 물론, 토지의 실질적인 이용을 어렵게 하는 주요 요인임.

토지 이용 제한:

* 농림지역, 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 등 특정 축종 제한 또는 모든 축종 제한)

* 기호(2) 토지는 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 산지관리법에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있음.

측량 필요:

정확한 위치와 경계를 확정하기 위해서는 별도의 측량이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인임.

공유자 우선매수권:

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있음 (1회에 한해 허용).

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 집현면 냉정리 소재 농림지역의 임야 지분으로, 감정가는 18,947,360원임. 주요 특징으로는 지분 매각, 현재 맹지 상태, 그리고 분묘기지권 성립 가능성 등이 있습니다. 차량 접근이 어렵고, 토지 이용에는 상당한 제약이 따를 것으로 예상되며, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

장기적인 관점에서 지역 개발 계획(예: 2040년 진주시 도시기본계획)에 따른 농림지 또는 임야 가치 상승 가능성을 검토해 볼 수 있음.

매우 낮은 감정가로 인해 잠재적인 시세 차익을 노릴 수 있으나, 높은 리스크 요소를 충분히 감안해야 함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 법적 제약 사항의 구체적인 영향 분석 등 심층적인 시세 조사 및 감정 평가가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.