나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30784 [2] 경상남도 남해군 설천면 덕신리 1487 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 고현면 차면리 소재 「차면마을」북측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 다소 어려우나, 인근에 국도가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

º기호 (1), (2), (4) : 부정형의 경사지로서, 휴경지 상태입니다.

º기호 (3) : 부정형의 경사지로서, 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

º기호 (1), (2), (4) : 지적도상 인접토지를 통해 진출입이 가능한 맹지입니다.

º기호 (3) : 지적도상 본건 남서측으로 지적도상 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

º기호 (1), (2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 국립공원(2023-05-31)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법>

º기호 (3) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>, 공익용산지(2024-05-10)<산지관리법>, 국립공원(2023-05-31)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법>

º기호 (4) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>, 국립공원(2023-05-31)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-지적도상 맹지임.
-정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30784 (2)

소재지: 경상남도 남해군 설천면 덕신리 1487

용도: 답 (전에 답이었으나 현재는 휴경지 또는 자연림 상태일 수 있음)

감정가: 2,280,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (총 토지 면적 300.00㎡ 중 120㎡ 지분)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 300.00㎡ (약 90.76평)

토지 지분 매각 면적: 120.00㎡ (약 36.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 권리 분석 요약

등기부채권 총액: 89,569,238원

말소기준권리: 농업협동조합중앙회 (접수일자: 2025-01-03, 권리종류: 3번지용철지분가압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 명시 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (임차인 정보 없음)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항:

* 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고는 1회만 허용됩니다.

* 농지 취득 자격 증명 또는 농지가 아니라는 증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지적도상 맹지입니다.

* 정확한 위치와 경계 확정은 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 설천면 덕신리 소재 토지로서, 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. [cite: summary]

남해군은 경상남도 남해군 북단에 위치하며, 남해대교와 노량충렬사, 대국산성 등 관광명소가 있습니다.

최근 설천면에서는 문항 권역단위 거점개발사업이 준공되어 지역 생활 및 문화 인프라가 확충되었습니다.

또한, 2020년부터 추진된 '농어촌 생활용수 개발사업'을 통해 설천면 덕신리 지역에 지방상수도가 공급되었습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 다소 어려우나, 인근에 국도가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: summary]

설천면은 남해대교를 통해 육지와 연결되며, 주요 관광지로 가는 데에는 해안 도로가 이용됩니다.

다만, 지적도상 맹지이므로 도로와의 직접적인 연결은 측량을 통해 확인해야 합니다. [cite: summary]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건 토지 등기부상 소유권 이전 내역이 다수 확인되며, 2008년 5월 7일 선종완 외 2명으로 소유권 이전(매매)되었습니다. [cite: registration]

등기부채권 총액은 89,569,238원이며, 말소기준권리는 농업협동조합중앙회의 3번지용철지분가압류 (2025-01-03)입니다. [cite: registration]

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. [cite: registration, statement]

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

설천면 덕신리는 남해군 북단에 위치하며, 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다. [cite: summary]

최근 남해군은 관광객 유치를 위한 다양한 사업을 추진하고 있으며, 설천면 역시 문화 및 생활 인프라 확충이 이루어지고 있습니다.

특히, 폐교된 덕신분교를 활용한 '덕신야영장'과 같은 친환경 캠핑 시설이 조성되어 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다.

이러한 개발은 지역의 잠재적 가치를 높일 수 있으나, 본건이 직접적인 상업 지역에 해당하지는 않습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 '하천다숙'과 같은 문화적 공간이 있으며, 폐교를 활용한 '덕신야영장'이 조성되어 있습니다.

남해 해안 도로는 아름다운 드라이브 코스로 알려져 있으며, 주변에 다양한 관광지가 있습니다.

그러나 설천면 덕신리 1487번지 자체의 상업 시설이나 밀집된 상권에 대한 정보는 부족합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

남해군 설천면은 농어촌 생활용수 개발사업을 통해 지방상수도 공급이 완료되어 생활 환경이 개선되었습니다.

다만, 본 건이 위치한 구체적인 지역(덕신리 1487) 주변의 직접적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

인근의 관광지로는 남해대교, 노량충렬사, 대국산성 등이 있으며, 덕신야영장과 같은 시설이 있습니다.

5.2. 지역 개발 및 사업

남해군에서는 문항 권역단위 거점개발사업을 통해 지역 생활·문화 인프라를 확충하였고, 이는 설천면 지역에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

폐교 활용 사례인 덕신야영장은 지역 경제 활성화와 관광객 유치에 기여하는 모델로 평가받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지리적 제약

본 건은 지적도상 맹지이므로, 실제 토지 이용 및 건축 시 도로와의 연결을 위한 추가적인 측량 및 인허가 절차가 필요합니다. [cite: summary]

토지 자체의 형태가 부정형의 경사지이며, 휴경지 또는 자연림 상태로 이용되고 있어 즉각적인 활용에 어려움이 있을 수 있습니다. [cite: summary]

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 국립공원(공원자연환경지구), 접도구역, 공익용산지 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다. [cite: summary]

특히, 국립공원 지역 내에 포함될 가능성이 높아 건축이나 개발에 중대한 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 농지 관련 규제

본 건은 용도가 '답'이었으나 현재는 휴경지 상태로 추정됩니다. 농지법에 따라 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다. [cite: summary]

6.4. 지분 매각의 복잡성

본 건은 토지 전체 면적(300㎡) 중 일부 지분(120㎡)만 매각되므로, 공유자들과의 관계, 지분 활용에 따른 제약 등이 발생할 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 가능 기간이 제한적이므로 신중한 접근이 필요합니다. [cite: summary]

6.5. 과소평가된 감정가 대비 높은 채무

감정가 2,280,000원에 비해 등기부채권 총액이 89,569,238원으로 매우 높아, 채무 변제를 위한 경매로 판단됩니다. 이는 매각될 지분 자체의 가치가 상대적으로 낮거나, 시장 가치와 큰 괴리가 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 경상남도 남해군 설천면 덕신리에 위치한 지분 매각 물건으로, 자연환경이 우수한 지역에 속합니다. [cite: summary]

다만, 지적도상 맹지라는 점, 국립공원 등 다수의 토지 이용 제한이 존재한다는 점, 그리고 농지 관련 규제가 적용된다는 점은 큰 리스크 요인입니다. [cite: summary]

또한, 전체 토지(300㎡) 중 120㎡ 지분만 매각되는 상황이며, 감정가 대비 채무 총액이 현저히 높아 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

토지이용계획상 개발이 극히 제한적일 것으로 예상되며, 농지 취득 자격 증명 및 측량 비용 등 추가적인 제반 비용 발생이 예상됩니다.

주변의 폐교 활용 캠핑장 조성 등 지역 개발 움직임은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 본 건의 직접적인 개발 가치 상승으로 이어질지는 미지수입니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 2,280,000원으로, 잠재적으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 관광지 인접 지역: 남해는 대표적인 관광지로, 향후 지역 개발 및 관광객 증가 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 사업: 설천면 지역의 인프라 확충 사업은 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,280,000원

토지 지분 면적: 120㎡ (36.30평)

본 건은 지분 매각, 맹지, 다수의 토지 이용 제한, 농지 취득 조건 등 리스크 요인이 다수 존재합니다. [cite: summary]

또한, 총 채무액이 감정가보다 훨씬 높아 잉여가 발생할 가능성이 낮습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준을 하회하는 1,500,000원 ~ 2,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 실측 면적, 도로 접근성 확보를 위한 추가 비용, 농지 취득 관련 비용 등을 고려한 금액입니다.

정확한 투자 가치 판단을 위해서는 현장 조사 및 측량, 관련 법규 재확인이 필수적입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30784 (2)

소재지: 경상남도 남해군 설천면 덕신리 1487

용도: 답 (감정평가서상으로는 휴경지 또는 자연림 상태로 기재되어 있음)

감정가: 2,280,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (전체 토지 300.00㎡ 중 120㎡ 지분)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 300.00㎡ (약 90.76평)

토지 지분 매각 면적: 120.00㎡ (약 36.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 권리 분석 요약

등기부채권 총액: 89,569,238원

말소기준권리: 농업협동조합중앙회 (접수일자: 2025-01-03, 권리종류: 3번지용철지분가압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 명시 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (임차인 정보 없음)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항:

* 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

* 농지취득자격증명을 제출하거나, 해당 토지가 농지가 아니라는 사실을 증명해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지적도상 맹지입니다.

* 정확한 위치 및 경계 확정은 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 설천면 덕신리에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. [cite: summary]

남해군 설천면은 남해군의 북단에 자리하며, 남해대교와 노량충렬사, 대국산성 등 주요 관광 명소가 인접해 있습니다.

최근 설천면에서는 문항 권역단위 거점개발사업이 완료되어 지역의 생활 및 문화 인프라가 개선되었으며, 농어촌 생활용수 개발사업을 통해 지방상수도 공급도 완료되었습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 다소 용이하지 않으나, 인근에 국도가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: summary]

다만, 지적도상 맹지이기 때문에 실제 도로와의 연결 및 접근성은 측량을 통해 정확히 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전이 다수 확인되며, 가장 최근 소유권 이전은 2008년 5월 7일 선종완 외 2명 명의로 이루어졌습니다. [cite: registration]

등기부채권 총액은 89,569,238원이며, 말소기준권리는 농업협동조합중앙회의 3번지용철지분가압류 (2025-01-03)입니다. [cite: registration]

본 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있습니다. [cite: registration, statement]

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인 현황에 대한 명시적인 정보는 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

설천면 덕신리는 남해군의 농촌 지역으로, 농경지와 임야가 주를 이루고 있습니다. [cite: summary]

최근 남해군은 관광 활성화를 위한 다양한 정책을 추진하고 있으며, 설천면 지역에서도 문화 및 생활 인프라 개선 사업이 진행되었습니다.

폐교된 덕신분교를 활용한 '덕신야영장'과 같은 친환경 시설 조성은 지역 경제에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

그러나 해당 지역이 중심 상업 지구에 해당하지는 않으며, 상권 발달 수준은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에는 '하천다숙'과 같은 문화 시설이 있으며, 지역 관광 자원으로는 남해대교, 노량충렬사, 대국산성 등이 있습니다.

또한, 폐교를 활용한 '덕신야영장'이 조성되어 있어 지역의 관광 및 여가 활동 수요를 충족시키고 있습니다.

본건 토지 인근의 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

남해군 설천면 지역은 농어촌 생활용수 개발사업을 통해 지방상수도 보급률이 향상되어 생활 환경이 개선되었습니다.

하지만, 본건 소재지인 덕신리 1487번지 주변의 직접적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 파악하기 어렵습니다.

5.2. 지역 개발 및 사업

남해군 설천면은 최근 문항 권역단위 거점개발사업 준공을 통해 생활 및 문화 인프라가 확충되었으며, 이는 지역 주민들의 삶의 질 향상에 기여하고 있습니다.

폐교를 활용한 덕신야영장과 같은 사례는 지역의 새로운 활력소가 되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지리적 제약 및 접근성

본건 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로와의 연결을 위한 측량과 추가적인 행정 절차가 필요합니다. [cite: summary]

토지 형태가 부정형의 경사지이며, 현재 휴경지 또는 자연림 상태로 추정되어 즉각적인 활용에는 어려움이 따를 수 있습니다. [cite: summary]

6.2. 엄격한 토지 이용 제한

본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 국립공원(공원자연환경지구), 접도구역, 공익용산지 등 다양한 토지이용계획 및 규제에 묶여 있습니다. [cite: summary]

특히 국립공원 지역 내 포함 가능성이 높아 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 예상됩니다.

6.3. 농지 관련 규제

용도가 '답'이었던 토지로서, 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 증명하지 못할 경우 보증금 몰수와 같은 불이익이 발생할 수 있습니다. [cite: summary]

6.4. 지분 매각으로 인한 복잡성

전체 토지 300㎡ 중 120㎡의 지분만 매각되는 건으로, 소유권 행사 시 공유자들과의 관계, 지분 활용의 제약, 공유자 우선매수 신고 기한 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: summary]

6.5. 과소 감정가 및 높은 채무

총 채무액이 89,569,238원에 달하는 반면, 감정가는 2,280,000원으로 현저히 낮습니다. 이는 본 건의 실제 가치가 시장 기대치보다 낮거나, 채무 변제를 위한 강제 경매로, 잉여가 발생하지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 경상남도 남해군 설천면 덕신리에 위치한 지분 매각 물건입니다. [cite: summary]

주변 환경은 농경지와 임야가 혼재되어 있으며, 남해군 전체적으로는 관광 자원이 풍부한 지역에 속합니다.

그러나 지적도상 맹지, 국립공원 지정 가능성 등 개발을 제약하는 요소가 많아 실질적인 토지 이용에 큰 어려움이 예상됩니다. [cite: summary]

더불어 농지 취득 자격 증명 발급 의무, 지분 매각으로 인한 소유권 행사상의 복잡성, 그리고 감정가 대비 과도한 채무액은 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

지역 내 폐교를 활용한 덕신야영장 조성과 같은 긍정적인 개발 사례가 있으나, 본 건 토지의 직접적인 가치 상승으로 이어질지는 미지수입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 2,280,000원으로, 잠재적으로 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 관광 중심지 접근성: 남해군은 주요 관광지로, 장기적으로 지역 개발 및 관광 수요 증가 시 토지 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 인프라 개선: 설천면 지역의 지속적인 생활 인프라 확충은 장기적인 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,280,000원

토지 지분 면적: 120㎡ (약 36.30평)

본 건은 지분 매각, 맹지, 다수의 토지 이용 제한, 농지 취득 조건 등의 위험 요소를 가지고 있습니다. [cite: summary]

감정가 대비 채무 총액이 매우 높아 잉여 발생 가능성이 희박합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 1,500,000원에서 2,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 실측 면적, 도로 확보를 위한 추가 비용, 농지 취득 관련 비용 등을 고려한 추정치이며, 정확한 투자 판단을 위해서는 현장 답사, 측량, 법률 검토가 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.