나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50218 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

이 아파트는 광양시 중동에 소재한 '광양중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 공공기관, 업무용, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량출입이 편리하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상20층 중 5층 501호로서 서향계단식임. 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 및 석재마감 등, 내벽 : 벽지, 타일, 기타 내장재 마감 등, 창호 : 샷시창틀 유리창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 방화설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서 아파트 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 아스팔트 포장중로와 접하는 단지내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 전라남도 광양시 중동 1324-5번지에 소재한 수하임1차 아파트 5층 501호입니다.

아파트이며, 건물 사용승인일은 2021년 12월 15일입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 15.73㎡ (약 4.76평)이며, 건물(전용면적)은 59.56㎡ (약 18.02평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적 또한 0.00㎡입니다.

1.3. 매각 정보

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

본 경매는 부동산강제경매 사건입니다.

1.4. 채권자 정보

본 경매 사건의 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 아파트는 광양시 중동에 위치한 '광양중앙초등학교'의 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트단지, 공공기관, 업무용 시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 편리하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 3일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 유한회사와이지개발, 2022-01-03 접수

* 근저당권 (을1): 우리은행, 금80,760,000원, 2022-01-03 접수 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 황일호, 금140,000,000원, 2023-10-27 전입, 2023-09-04 확정, 2025-03-04 배당신고 (말소)

* 강제경매 (갑2): 주택도시보증공사, 140,000,000원, 2026-02-13 접수 (말소)

등기부채권 총액은 220,760,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-27

* 확정일자: 2023-09-04

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

등기부 상의 권리(근저당, 임차권, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 개시 결정 등기이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 임차인의 보증금 중 인수해야 할 금액은 없습니다.

4. 상권 및 주변 시설 분석

4.1. 상업 시설

아파트 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 편리합니다.

4.2. 편의 시설

광양중앙초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오 시설

주변 지역에 주거 및 상업, 교육 시설이 주로 분포하고 있으며, 현재 파악된 바로는 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상20층 중 5층 501호이며, 서향 계단식 구조입니다.

외벽은 콘크리트 위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지, 타일, 기타 내장재로 마감되어 있으며, 창호는 샷시창틀 유리창입니다.

5.2. 단지 정보

본 아파트는 총 1개 동, 114세대로 구성되어 있습니다.

최고층은 20층입니다.

전용면적 기준 공동주택의 총 면적은 6,162.9419㎡입니다.

5.3. 주차 시설

총 34대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 지상에 2대, 지하에 32대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현황조사서상 2026년 2월 기준으로 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

신속한 임차인 확보 또는 내부 수리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 관리비 체납

체납 관리비가 980,680원 발생한 것으로 확인되었습니다.

일반적으로 경매 낙찰자가 인수해야 할 부분이므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

본 물건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 및 결과에 따라 본 건의 매각 진행이나 배당 결과에 일부 영향이 있을 수 있습니다. (현재 제공된 정보상으로는 다른 공동담보 부동산 정보 없음)

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 2021년 준공된 신축 아파트로 건물 상태가 비교적 양호합니다.

* 광양중앙초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 접근성이 좋습니다.

7.2. 단점

* 현재 공실 상태로 즉시 임대가 되지 않을 경우 공실 리스크가 있습니다.

* 체납 관리비가 발생하여 낙찰 후 추가적인 부담이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 관련 권리 관계의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트라는 점과 광양시 중동이라는 지역적 이점을 바탕으로, 빠른 공실 해소 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

낙찰 후 적극적인 임차인 모집 전략과 체납 관리비 정산을 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 현 시세 분석

본 물건과 유사한 면적(59.56㎡, 약 18평)의 광양시 중동 수하임1차 아파트 및 인근 아파트의 최근 매매 사례를 조사한 결과, 시세는 대략 1억 7천만 원에서 2억 원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 감정가 1억 9천만 원과 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

현재 공실 상태 및 체납 관리비 발생 등을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

예상 입찰가는 감정가(190,000,000원)를 기준으로, 1억 7천만 원에서 1억 8천 5백만 원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세한 현장 조사 및 권리 분석, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.