나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30445 [1] 광주광역시 광산구 도산동 782 호반아파트 202동 5층511호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.05.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 "송정초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 근린상가 등이 혼재하는 기존주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 지상13층건물 중 제202동 제5층 제511호로서 외벽: 몰탈위 페인트마감 내벽: 인테리어 및 벽지마감 창호: 섀시창호

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단지로서 사다리형으로서 아파트 건부지로 이용중

인접 도로상태등

동, 서, 북측으로 왕복2차선도로에 접하며 남측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-01-11) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2026-01-22)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30445 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 도산동 782 호반아파트 202동 5층511호

용도: 아파트

토지면적: 33.66㎡ (약 10.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 140,000,000원

1.3. 등기사항 요약

집합건물 등기부 요약 정보 기준

말소기준권리: 2024년 01월 05일 접수, 한국자산관리공사 근저당권 (금117,600,000원)

말소 예정 권리: 을17 (근저당), 갑5 (가압류), 갑6 (임의경매)

총 등기부채권액: 134,800,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 "송정초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트와 근린상가 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 동, 서, 북측으로는 왕복 2차선 도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다 (2021-01-11). 또한, 도로, 소로2류(폭 8m~10m) 구역에 접합되어 있습니다.

추가적인 제한 사항으로는 가축사육제한구역 (2024-11-20, 전부제한구역), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제5구역 (전술, 군사기지 및 군사시설 보호법), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (2026-01-22)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

감정평가서상 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 상세

본건 건물은 2005년 3월 28일 리젠시빌주식회사로부터 소유권이전(갑2) 되었으며, 이후 신현각(갑3), 박부례(갑4, 매매)를 거쳐 현재에 이르고 있습니다.

채무 관련 권리로는 한국자산관리공사의 근저당권(을17)이 말소기준권리이며, 광주신용보증재단의 가압류(갑5)와 한국자산관리공사의 임의경매개시결정(갑6)이 등기되어 있으나, 이들 권리 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 도산동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 배후 주거단지 형태를 띱니다. 송정초등학교가 인근에 위치하고 있어, 학교 주변 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 송정초등학교가 위치하고 있어 교육환경이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 및 근린상가가 밀집해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 및 설비

본건은 철근콘크리트 벽식 슬래브 지붕의 지상 13층 건물 중 5층 511호에 해당합니다. 건물 내부는 기본적인 위생, 급배수 설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역 및 소음대책구역

본건은 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당됩니다. 이는 건축 행위나 생활에 일부 제한이 따르거나 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 권리관계 변동 가능성

감정평가서 요약에 '토지이용계획 및 제한상태' 부분에 2026년 1월 22일자로 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 지정일이 명시되어 있습니다. 이는 최근에 지정된 구역으로, 향후 정책 변화에 따른 영향을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 도산동 호반아파트 202동 5층 511호는 송정초등학교 인근에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 아파트로서의 표준적인 설비를 갖추고 있으며, 매각으로 인해 소멸되는 권리들이 다수 존재하여 비교적 권리 분석이 명확해 보입니다. 그러나 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 해당 사항에 대한 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

송정초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

8.2. 권리관계

말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (단, 지상권 여부 확인 필요).

8.3. 면적

건물 면적 59.95㎡(약 18.13평)으로, 소형 주거 공간을 찾는 실수요자나 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고가치

본건의 감정가는 140,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 최근 주변 시세, 본건의 상태, 그리고 비행안전구역 및 소음대책구역 지정에 따른 잠재적 가치 하락 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

입찰 참여 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 해당 지역의 유사 물건 거래 사례 및 최근 시세 동향을 면밀히 분석하십시오. 또한, 비행안전구역 및 소음대책구역의 구체적인 영향 범위를 파악하여 잠재적 리스크를 평가한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.