나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30517 [1] 광주광역시 광산구 하남동 832 테라스56피크닉몰 4층비동-406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 하남동 소재 "홈플러스" 동측 인근에 위치한 테라스56피크닉몰 제4층 제비동-406호 구분건물로서, 주변은 아파트단지, 대형마트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 4층 비동-406호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅, 페어그라스 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

복층형 오피스텔임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측 및 남측으로 왕복4차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 구분건물은 집합건축물대장상 "위반건축물"로 기재되어 있는 바, 경매진행시 관련사항을 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건축물대장에 위반 건축물로 등재됨. 위반 건축물에 대한 2026.7.27.자 광산구 사실조회회신에 의하면 이행강제금 218,000원 부과 통보된 상태임
- 배당요구권자 '테라스56피크닉몰 관리단'은 매각 물건의 관리비 미납을 원인으로 승소판결(7,417,983원 및 이자)에 기해 배당요구함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

광주광역시 광산구 하남동 832 테라스56피크닉몰 4층 비동-406호

2.2. 건물 현황

용도: 오피스텔

건물면적: 49.40㎡ (약 14.95평)

건물지분: 49.399㎡ (약 14.95평)

2.3. 토지 현황

토지면적: 73.40㎡ (약 22.22평)

토지지분: 73.399㎡ (약 22.22평)

2.4. 매각 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30517 (1)

감정가: 383,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 삼OOOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 광산구 하남동 소재 "홈플러스" 동측 인근에 위치한 테라스56피크닉몰 제4층 제비동-406호 구분건물입니다. 주변은 아파트단지, 대형마트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대로서 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 08월 10일 접수된 삼성생명보험주식회사 근저당권(을1)이며, 본 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리는 말소될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없습니다.

4.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4.4. 기타 권리사항

* 본 건은 '테라스56피크닉몰 관리단'이 미납 관리비를 원인으로 승소 판결(7,417,983원 및 이자)에 기해 배당 요구한 건이 포함되어 있습니다. 낙찰자가 관리비 납부 의무를 인수해야 하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 광주광역시 광산구 하남동은 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 대형마트(홈플러스) 및 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

5.2. 주변 편의시설

홈플러스와 같은 대형마트가 인접해 있어 쇼핑 및 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하여 편리한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

본 건물은 테라스56피크닉몰 내 오피스텔로, 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 공간에 위치합니다. 주변 지역은 주거 및 상업 혼용지대로 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반 건축물 등재

건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 2026년 7월 27일자 광산구 사실조회 회신에 따르면 이행강제금 218,000원이 부과 통보된 상태입니다. 이는 향후 시정 명령 및 추가적인 이행강제금 부과 가능성이 있는 위험 요소입니다.

7.2. 관리비 미납 및 법적 절차

'테라스56피크닉몰 관리단'에서 7,417,983원 및 이자의 관리비 미납을 이유로 승소 판결에 따라 배당을 요구하였습니다. 낙찰자가 해당 미납 관리비의 일부 또는 전부를 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 하남동의 테라스56피크닉몰에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 관리비 미납으로 인한 법적 절차 진행 등 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 미납 관리비 관련 사항은 낙찰자가 인수해야 할 재정적 부담으로 이어질 수 있어, 입찰 전 반드시 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 접근할 경우, 리스크를 고려한 투자 기회를 찾을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 현 시세 및 감정가 분석

* 감정평가액: 383,000,000원

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, '테라스56피크닉몰' 내 약 84.82㎡ 면적의 오피스텔은 2025년 4월부터 2026년 5월까지 320,000,000원에서 380,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 건물 면적(49.40㎡)은 최근 매매 사례의 면적(약 84.82㎡)보다 약 58.2% 수준입니다.

* 최고 실거래가(380,000,000원)를 기준으로 본 건 면적에 비례하여 환산한 예상 가치는 약 221,000,000원 수준입니다. 이는 감정가(383,000,000원) 대비 현저히 낮은 수치이며, 유사 면적의 시장 가격이 감정가보다 낮음을 시사합니다.

10.2. 리스크 반영 및 예상 입찰가 산정

* 위반건축물 등재 및 이행강제금 발생 가능성, 7백만원 이상의 미납 관리비 인수 가능성 등은 입찰가를 낮추는 중요한 요인입니다.

* 상기 시장가치 추정치(약 221,000,000원)와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 시장 가격 수준을 하회하며, 발생 가능한 위험 요소를 감안한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.