나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50229 [1] 전라남도 여수시 신덕동 447-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 신덕동 소재「신덕마을」내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림, 해안가 등이 소재하는 해안 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자루형의 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건은 본건과 인접필지(447-2번지)와 통행가능하도록 연결되어 있으니 업무진행시 참고하시기 바람(사진대장 참조).

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가)는 시멘트벽돌조 스레이트지붕 단층 주택 건으로, 외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 목재창호 및 샷시 등임. 기호 2-나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 화장실(현 화장실 및 창고) 건으로, 외 벽: 노출시멘트 등, 내 벽: 타일 및 노출시멘트 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

기호 2-가)는 주택, 기호 2-나)는 화장실 및 창고 등임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

기호 2-나)의 공부 및 의뢰목록상 면적은 "5.46㎡"이나 현황 개략적인 실측에 의한 사정면적은 "약 10㎡"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 기호 2-나)는 공부 및 의뢰목록과 현황 개략적인 실측에 의한 실측면적이 상이하여 실측면적을 기준으로 평가하였음. ㉢ 본건 건물에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

2. 입지조건

본 건은 전라남도 여수시 신덕동 소재「신덕마을」내에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 자연림, 해안가 등이 소재하는 해안 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 남측으로는 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

토지는 자루형의 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 윤은주: 보증금 0원, 차임 0원, 2017년 11월 1일 전입. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 현황:

말소기준권리: 여천농업협동조합 근저당 (2012년 2월 22일, 13,000,000원).

위 근저당을 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자는 김OO(김 )이며, 본 건 강제경매를 신청하였습니다.

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 13,000,000원.

4. 상권분석

본건이 위치한 여수시 신덕동은 해안 농촌 지역으로, 주거 및 농경지가 혼재된 형태를 보입니다.

인근 지역은 주로 단독주택과 농경지로 이루어져 있어, 도심의 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

여수시 전체적으로는 아파트 매매 및 전세 거래량이 변동하는 추세를 보이며, 특히 웅천지구나 여서동, 문수동 등에서 거래량 변동이 관찰됩니다.

인근 학교로는 여수시의 다양한 초, 중, 고등학교가 있으나, 본건과 직접적인 근접성에 대한 정보는 제한적입니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티 시설이나 해변 (신덕해변, 무슬목해변 등)이 발달한 것으로 보입니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 여수시 전반적으로 자원회수시설(쓰레기 소각장) 건립 관련 갈등 사례가 있어, 향후 지역 개발 시 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 해안 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

주거지로서 조용하고 한적한 환경을 제공할 수 있습니다.

인근 신덕해변, 무슬목해변 등은 휴식 및 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

여수시 덕충동의 경우, 여수엑스포역까지 직선 거리 약 1km에 위치한 단독주택 매물이 1억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다. (대지 202㎡, 주택 45㎡)

또한, 여수 화양면의 경우 179평 대지에 35평 주택이 2억 8천만원에, 101평 대지에 31평 주택이 4억 66만원/평 (총 6억 2천만원)에 매물로 나온 사례가 있어, 지역별 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

본건의 감정가는 58,330,520원이며, 제시된 시세 정보와 비교 시, 본건의 감정가가 해당 지역의 일반적인 단독주택 시세보다 낮은 편일 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 면적의 공부상 오류: 부속건물(화장실/창고)이 공부상 5.46㎡이나 현황은 약 10㎡로, 실측 면적으로 평가되었습니다. 이는 건축물대장과의 차이가 존재함을 의미합니다.

제시외 건물 존재: 평가에 포함된 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)은 소유권 관계나 합법성 여부를 경매 진행 시 재확인할 필요가 있습니다.

임대관계 미상: 본건 주택(기호 2-가)의 임대 관계는 미상으로, 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. (다만, 등기부상 임차인 윤은주는 대항력이 없습니다.)

통행로 연접: 본건이 인접 필지(447-2번지)와 통행 가능하도록 연결되어 있어, 향후 도로 사용 또는 경계 관련 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역: 지역 내 가축 사육이 제한되어 있어, 해당 용도의 활용은 불가합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 신덕동에 위치한 단독주택 토지 및 건물 일괄매각 물건입니다. 해안 농촌 지역에 자리하고 있으며, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

감정가는 58,330,520원으로, 토지 166㎡, 건물 45.48㎡에 제시외 건물 25.20㎡를 포함한 가격입니다.

권리상으로는 말소기준권리인 근저당권이 존재하며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인 윤은주는 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

건물 면적의 공부상 오류 및 제시외 건물 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 경매 진행 시 면밀한 확인이 필요합니다.

인근 지역 단독주택 매물 시세 대비 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 본건의 감정가가 주변 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

토지 면적 활용: 166㎡의 토지에 단독주택 및 제시외 건물까지 포함되어 있어, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

전원생활 적합지: 조용하고 한적한 해안 농촌 지역에 위치하여, 전원주택이나 세컨드하우스 용도로 적합합니다.

일괄매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 개별적인 취득 및 명도에 따른 번거로움을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,330,520원입니다.

인수할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 단독주택 거래 사례를 보면, 여수시 덕충동 202㎡ 토지에 45㎡ 건물이 1억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 화양면의 101평 단독주택이 약 4억원대, 179평 단독주택이 2억 8천만원에 매물로 나와 있습니다.

본 건의 감정가는 5천만원대로, 유사 면적의 거래 사례보다 현저히 낮게 형성되어 있습니다.

상권 및 생활 편의 시설이 밀집된 지역이 아닌 농촌 지역이라는 점을 감안하더라도, 제시외 건물 포함 면적과 해안가 인접성 등을 고려할 때, 6천만원 ~ 7천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 건축물 현황 조사, 주변 시세 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.