나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30493 [1] 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 101동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 '천석마을' 북동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 제101동 제10층 1001호로서, 외벽 : 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이고, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측 및 북측으로 왕복3,4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 석전리 619 : 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30493 (1)

3.2. 소재지

전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 101동 10층 1001호

3.3. 용도

아파트

3.4. 감정가

315,000,000원

3.5. 토지면적

63. 24㎡ (약 19.13평)

3.6. 토지지분

63. 2378㎡

3.7. 토지 제시외면적

0. 00㎡

3.8. 건물면적

84. 84㎡ (약 25.66평) (전용면적)

3.9. 건물지분

84. 8411㎡

3.10. 건물 제시외면적

0. 00㎡

3.11. 매각대상

토지/건물 일괄매각

3.12. 경매구분

부동산 임의경매

3.13. 채권자

주OOOOOOOO

3.14. 특이사항

해당 없음

3.15. 주의사항

해당 없음

3.16. 특수물건정보

해당 없음

3.17. 분양면적

제공된 정보만으로는 정확한 분양면적 확인이 어렵습니다.

1.1. 입지조건

2. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 '천석마을' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 해당 아파트 단지(빛가람코오롱하늘채)는 2022년 11월 29일에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 총 1480세대 규모입니다.

3.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 소재 부지는 서측 및 북측으로 왕복 3~4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 주변 시설 및 혐오시설 확인

* 본건은 광주전남공동혁신도시와 인접해 있어 혁신도시의 기반 시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 단지 인근으로 녹지 공간이 조성되어 있으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 준보전산지 및 가축사육제한구역이 일부 포함되어 있어, 향후 개발 행위나 주변 환경 변화 시 고려될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리신고된 임차인이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 권리사항은 다음과 같습니다.

* 등기구분: 갑1

* 접수일자: 2023-01-13

* 권리종류: 소유권보존

* 권리자: 김보민

* 말소: -

* 등기구분: 을1 (말소기준권리)

* 접수일자: 2023-03-08

* 권리종류: 근저당권

* 권리자: 한국주택금융공사

* 권리금액: 165,000,000원

* 말소: 말소

* 등기구분: 을2

* 접수일자: 2023-04-14

* 권리종류: 근저당권

* 권리자: 광주은행

* 권리금액: 480,000,000원

* 말소: 말소

* 등기구분: 갑2

* 접수일자: 2026-02-12

* 권리종류: 임의경매

* 권리자: 광주은행

* 권리금액: 212,007,368원

* 말소: 말소

* 비고: 광주지방법원 임의경매개시결정 (2026타경30493)

* 등기구분: 갑3

* 접수일자: 2026-03-25

* 권리종류: 가압류

* 권리자: 서울보증보험

* 권리금액: 465,636,148원

* 말소: 말소

* 비고: 서울중앙지방법원 가압류 결정 (2026카단805271)

* 등기부채권 총액: 1,110,636,148원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권개요:'로 기재되어 있으며, 별도의 기재 사항이 없어 해당 사항 없음으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

3.1. 단지 규모 및 특성

* 본건은 총 1480세대 규모의 대단지 아파트인 빛가람코오롱하늘채에 속해 있습니다. 2022년 11월에 준공되어 비교적 신축 단지에 해당합니다.

3.2. 주변 개발 현황

* 광주전남공동혁신도시와 인접하여 혁신도시의 경제 활동 및 생활 인프라의 영향을 받을 수 있습니다.

* 향후 경전선 혁신도시역(가칭) 신설 계획 등이 있어 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다.

3.3. 지역 경제 연관성

* 나주시 금천면은 전통적으로 배 농사가 유명한 지역이며, 본건 아파트 단지 인근에 배 박물관이 있는 등 농업적 특성이 있습니다.

* 하지만 혁신도시 조성으로 인해 면의 동부와 남부는 혁신도시 생활권으로 편입되었으며, 학군 등도 빛가람동과 연계되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

3.1. 주거 편의시설

* 아파트 단지 내부에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혁신도시와의 인접성으로 인해 대형마트, 병원, 학원, 문화시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

3.2. 교육 환경

* 인근 초등학교 및 중학교 학군이 빛가람동과 연계되어 있어, 혁신도시 내 교육 환경을 공유할 수 있습니다.

3.3. 교통 및 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 이용이 가능합니다.

* 향후 교통망 개선 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

3.1. 권리관계

* 총 등기부채권 총액이 약 11억 원에 달하여 채권 금액이 매우 높습니다. 그러나 말소기준권리(을1, 한국주택금융공사 근저당)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 말소기준권리 이하의 권리만 인수하게 됩니다.

3.2. 토지이용계획상 제한

* 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역, 중로1류/2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있습니다. 특히 준보전산지는 향후 개발행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

3.3. 건물 노후도

* 2022년 11월 준공된 아파트로, 건물 자체의 노후화는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

3.4. 시세 변동성

* 주변 지역의 개발 계획 및 혁신도시의 영향을 받을 수 있으나, 부동산 시장 상황에 따른 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 대단지 아파트로, 광주전남공동혁신도시와의 인접성 덕분에 생활 편의 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸될 예정이므로 법적 문제는 없어 보입니다. 다만, 높은 채권 총액은 경매 진행에 영향을 미칠 수 있으며, 토지이용계획 상 준보전산지 등의 제한 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로 주거 환경 및 미래 가치 상승 가능성을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 신축 대단지 아파트: 2022년 준공된 비교적 최신 아파트로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 혁신도시 인접: 혁신도시의 풍부한 인프라 및 일자리 접근성이 우수합니다.

* 교통 편리성: 주요 도로에 접해 있으며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 향후 교통망 확충 및 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대가 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 315,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 비용은 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 물건의 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 지역 부동산 시장 동향에 대한 상세한 조사가 선행되어야 합니다.

* 본건은 높은 채권 총액으로 인해 채권자들의 적극적인 경매 참여 또는 취하 가능성도 있습니다.

* 따라서, 상세한 시세 조사 및 권리 분석을 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.