나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30475 [1] 광주광역시 북구 양산동 205-6 202동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 호반리젠시빌아파트 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주택, 상가 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건 중, 202동 1층 102호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형 토지로서 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방위(동,서,남,북)로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양산동 205-6번지 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(1986-07-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 본촌동 69-22, 69-23번지 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 교육환경보호구역 (2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법> 69-37번지 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 교육환경보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018 -10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30475 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 북구 양산동 205-6 202동 1층102호

1.3. 물건종류

아파트

1.4. 감정가

145,000,000원

1.5. 토지면적

31. 59㎡ (약 9.56평)

1.6. 건물면적

59. 98㎡ (약 18.14평)

1.7. 토지/건물 지분

토지 지분: 31.5862㎡, 건물 지분: 59.985㎡

1.8. 매각방법

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매종류

부동산임의경매

1.10. 채권자

예향새마을금고

1.11. 등기부채권 총액

176,477,748원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 호반리젠시빌 아파트 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트, 주택, 상가 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 인접 도로

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 다양한 도로에 사방위로 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 04월 15일에 접수된 북구제일새마을금고의 근저당권(을2)입니다. 소유권 이전은 2010년 03월 10일에 김현호에게 매매로 이루어졌습니다. 근저당권 설정 이후 가압류(신용보증기금, 광주신용보증재단, 옥과농업협동조합) 및 임의경매(예향새마을금고) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인되었으며, 별도로 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 임차인의 보증금 전액이 변제되어 인수되지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주위로 상가들이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

아파트, 주택, 상가가 복합적으로 형성된 주거지역으로, 주변 환경은 비교적 안정적인 주거 단지 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 인근에 상가들이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

토지이용계획 상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육 시설과의 연계성을 확인할 수 있습니다. 교육환경보호구역은 학생들의 교육 환경 보호를 위해 일정 반경 내 유해 시설 입점을 제한하는 구역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지의 일부(양산동 205-6번지 외 본촌동 69-22, 69-23, 69-37번지)는 교육환경보호구역으로 지정되어 있으며, 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 비행안전구역 내에서는 건축물의 높이 등에 제한이 있으며, 이는 군사기지 및 군사시설 보호법에 근거합니다. 이러한 제한 사항은 개발 또는 건축 시 추가적인 확인 및 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시(지상권 등)는 없으나, 해당 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 아파트로, 제3종일반주거지역에 속하며 교통 및 도로 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하지 않으나, 교육환경보호구역 및 비행안전구역이라는 법적 제한 사항이 존재하여 주의 깊은 검토가 요구됩니다. 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트, 주택, 상가가 혼재된 일반적인 주거 지역에 위치합니다.

* 교통 편의성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 관련 인수 부담이 없어 경매 절차 진행 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 145,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점과 경매 물건의 특성을 고려할 때, 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 비행안전구역 및 교육환경보호구역 등의 제한 사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 아파트 면적 59.98㎡(약 18.14평)는 '국민평형'으로 불리는 전용 84㎡(약 25평)보다 작은 소형 평형에 해당하며, 최근 1~2인 가구 증가 추세로 인해 소형 아파트의 선호도가 높아지고 있습니다. 이러한 시장 트렌드를 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

본 건의 경우, 감정가 145,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석, 제한 사항 등에 대한 면밀한 재검토 후 최적의 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.