나이스옥션 법원경매 정읍 2026타경27 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 131-22 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 '부안종합버스터미널' 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물이 주를 이루는 노선상가지대임.

교통상황

대상까지 제반차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장 및 버스터미널이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

대상토지는 일단지로 부정형이며 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 왕복4차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2024-08-26)(중로1-3호선)(접합), 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트조 및 적벽돌조 슬라브지붕 5층으로서, 외벽: 드라이비트, 인조석 붙임, 목재판붙임 등 마감, 내벽및천장: 벽지, 타일 등 마감, 바닥: 데코타일, 인조석 붙임, 타일 붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

지하1층: 위락시설(유흥주점), 물탱크실 및 보일러실, 다용도실, 계단실 등. 지상1층: 주차장, 사무실, 계단실 등. 지상2층~5층: 여관, 계단실 등.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로 사료되는 제시외건물ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

·공부상 소재지는 대상토지 1,2,3 위 지상에 소재하나 현황 대상토지 1,2,3 및 봉덕리578-7(제시외토지)에 걸쳐소재함. ·공부상 지하(보일러실) 부분은 현황 다용도실로 이용중임. ·귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지하(게임제공업소) 부분은 일반건축물대장 및 현황 위락시설(유흥주점)임. ·공부상 1층 주차장 부분은 일부를 현황 사무실및계단실로 이용중임. ·공부상 5층 주택은 현황 여관으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 지하층 부분은 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되나 기타 부분은 미상임. 기타: --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㄷ)포함
2. 목록4. 일부가 인접 제시외 토지(578-7번지)상에 소재함
3. 목록4. 공부상 지하(보일러실)부분은 현황 '다용도실'임, 공부상 지하(게임제공업소)부분은 건축물대장 및 현황 '위락시설(유흥주점)'임, 공부상 1층 주차장부분은 일부가 현황 '사무실및계단실'임, 공부상 5층 주택은 현황 '여관'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2026타경27 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 131-22

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 1,251,585,430원

* 토지면적: 476.00㎡ (약 144.0평)

* 건물면적: 1405.69㎡ (약 425.3평, 제시외 81.40㎡ 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부안수산업협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 부안군 부안읍에 위치하며, '부안종합버스터미널' 북측 인근의 상업용 건물이 주를 이루는 노선상가지대임.

* 교통상황: 대상지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 부안종합버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 교통 상황은 양호한 편임.

* 도로상태: 대상 토지는 동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역임.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리: 부안수산업협동조합의 근저당권 (접수일자 2013-04-12, 채권최고액 975,000,000원).

* 총 등기부 채권액: 1,035,000,000원.

* 주요 권리 내역:

* 근저당 (부안수산업협동조합): 975,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (이선희): 50,000,000원 (말소)

* 가압류 (이철수): 10,000,000원 (말소)

* 임의경매 (부안수산업협동조합): 794,223,766원 (말소)

* 압류 (부안군): (말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025-10-29

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,290,000원

* 전입일자: 2021-12-03

* 배당신고일자: 2026-03-19

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 법정지상권 성립여지: 건물의 일부(목록4.)가 타인 소유 토지(578-7번지) 위에 소재하므로, 법정지상권 성립 가능성이 있음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 부안종합버스터미널 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 상업용 건물이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있음.

* 주요 시설: 부안종합버스터미널이 인접하여 유동인구 확보에 유리할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통 편의: 부안종합버스터미널 및 버스 승강장이 인접하여 광역 이동 및 시내 접근성이 우수함.

* 주변 시설: 일반적인 상업지역의 편의시설 및 상가가 분포하고 있을 것으로 예상됨. 별도의 혐오시설은 일반적인 지도 검색을 통해 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 건물의 일부가 인접한 타인 소유 토지(578-7번지)에 걸쳐 있어, 해당 토지에 대한 법정지상권 성립 가능성이 중대한 법적 리스크임. 이는 건물 철거 또는 토지 사용료 지급 등의 법적 분쟁으로 이어질 수 있음.

* 토지 경계 침범: 건물(목록4.)이 공부상 소유 토지(131-22번지) 외에 인접 제시외 토지(578-7번지)에 걸쳐 있어, 토지 사용에 대한 권리 관계가 복잡할 수 있음.

* 현황과 공부상 이용상태 차이: 지하층(보일러실→다용도실, 게임제공업소→유흥주점), 1층(주차장→사무실/계단실), 5층(주택→여관) 등 현황과 공부상 내용이 달라 건축물대장 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 가능성이 있음.

* 임대관계 미확인: 지하층 외 임대관계가 불분명하여 명도 시 추가적인 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부안종합버스터미널 인근의 일반상업지역에 위치한 숙박시설로, 교통 및 접근성이 우수하며 상권 배후지가 형성되어 있어 운영 잠재력이 있다고 판단됨. 그러나 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있어 법정지상권 성립 가능성이라는 매우 중대한 권리상 리스크를 안고 있으며, 현황과 공부상의 이용상태 차이 또한 명확히 확인하고 해결해야 할 과제임. 따라서 이러한 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 부안종합버스터미널 인근 상업지역이라는 입지적 장점을 보유하고 있음.

* 숙박시설 및 위락시설(유흥주점)로 현재 이용 중인 점은 수익 창출 가능성을 시사함.

* 권리관계상 인수할 부담이 되는 채권이나 임차보증금이 없어, 법정지상권 리스크 해결 시 투자 매력이 부각될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 시점에서 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 인근 부동산 시세 조사 및 유사 물건 거래 사례 분석.

* 법정지상권 성립 여부 및 이에 따른 토지 사용료 또는 건물 철거 비용 등 예상되는 추가 비용 산출.

* 건축물대장상 위반 사항 확인 및 관련 이행강제금 부과 가능성 검토.

* 향후 정상적인 숙박 및 위락 시설 운영을 위한 사업성 분석.

* 본 물건의 감정가는 1,251,585,430원이며, 총 등기부 채권액은 1,035,000,000원입니다. 법정지상권 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.