나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10248 [1] 경상남도 양산시 삼호동 138-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공명 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 ‘서창중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지'와 같이 지상에 소량의 정원수가 소재하나, 가치가 미미하다고 보이는 바, 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2018.09.03.) 외벽 : 석재 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

실지조사일 현재 건축물현황도 및 외부관찰 등을 통해 1층 ~ 4층까지 주거용(다가구주택)으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에서 보듯이 제시외 건물 ㉠이 소재하여 그 규모, 용도, 구조 등으로 보아 본건 건물의 부합물 및 종물로 보이므로 이를 평가에 포함하였으며, 당해 제시외 건물로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물 1층 근린생활시설 부분은 외관상 주택으로 이용 중인 것으로 조사되는 바, 공부상 용도로 평가하되 본건의 평가목적 등을 고려하여 원상회복에 소요되는 비용 및 이행강제금 정도 등을 감안하여 평가하였으니, 경매참여시 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록1] 지상에 소량의 정원수가 소재하나 토지가격에 포함하여 평가하였음
3. 본건 건물 1층 근린생활시설 부분은 외관상 주택으로 이용 중인 것으로 조사되는 바, 공부상 용도로 평가하되 본건의 평가목적 등을 고려하여 원상회복에 소요되는 비용 및 이행강제금 정도 등을 감안하여 평가하였으니 경매참여시 유의바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10248 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 삼호동 138-3 (신주소: 경상남도 양산시 연호11길 16-8)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상: 단독주택, 제1종근린생활시설)

* 감정가: 702,026,280원

* 토지 면적: 208.90㎡ (약 63.2평)

* 건물 면적: 397.98㎡ (약 120.4평)

* 건물 제시외 면적: 14.28㎡ (정원수 등)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 새울산새마을금고

* 사용 승인일: 2018년 09월 03일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 ‘서창중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 소재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 토지 이용 현황: 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8m 도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

* 주변 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 본건 토지의 말소 기준 권리는 2018년 3월 20일 접수된 새울산새마을금고의 근저당권(을5)이며, 건물 역시 2018년 9월 10일 접수된 새울산새마을금고의 근저당권(을1)이 말소 기준 권리임.

* 인수되는 권리: 상기 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 등기부 채권 총액: 약 1,034,087,547원

* 임차인 현황:

* M *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-02-21, 대항력 없음.

* N *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-03-03, 대항력 없음.

* N *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-02-21, 대항력 없음.

* Y *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-03-11, 대항력 없음.

* Z *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-03-02, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-20, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 1,000,000원, 차임 280,000원, 전입일자 2025-09-01, 확정일자 2026-04-01, 배당신고일자 2026-04-10, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-05-19, 확정일자 2025-05-19, 배당신고일자 2026-04-29, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-24, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 관련 주의: 본건에 등재된 임차인 전원은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 특히 보증금 또는 차임이 0원으로 기재된 임차인들의 경우, 실제 점유 관계 및 금전적 사항에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 양산시 삼호동 지역은 다가구주택, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 아파트 단지도 인근에 소재하여 주거 생활 환경이 형성되어 있습니다.

* 건물 활용: 본 건물은 1층에 근린생활시설이 있으나, 외관상 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 1층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용되고 있어, 주거 및 소규모 상업 시설 활용이 가능한 복합 용도 건물로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 교육 환경: 북서측 인근에 서창중학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변 주거 및 상업 지역에 형성된 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1층 용도 불일치: 공부상 근린생활시설로 등재된 1층 부분이 외관상 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 향후 원상복구에 소요되는 비용이나 이행강제금이 발생할 수 있으므로, 경매 참여 시 감정평가서 및 관련 법규를 상세히 검토하시기 바랍니다.

* 복합 용도 건물 관리: 다가구주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 건물 관리 및 임대 운영 시 각 용도에 맞는 특성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 14.28㎡ 규모의 제시외 건물(정원수 등)이 평가에 포함되었으나, 미미한 가치로 판단되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 신축된 다가구주택으로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 1층 근린생활시설의 주택 용도 전환 문제는 잠재적 리스크로 고려해야 하나, 이는 별도의 비용 발생 가능성을 인지하고 입찰가를 산정하면 충분히 관리 가능한 부분입니다. 전체적으로 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 갖춘 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 건축된 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 적습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 일관된 관리가 가능합니다.

* 복합 용도 잠재력: 1층 근린생활시설 부분을 활용하여 추가 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 입지 조건: 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가, 임대 시세 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 702,026,280원을 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크와 향후 예상되는 명도 및 복구 비용 등을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.