나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30098 [1] 충청북도 충주시 호암동 906 세영더-조은아파트 103동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 호암동 소재 "충주중학교" 남동측 인근의 "세영더-조은아파트" 단지 내의 아파트로서 주위는 아파트, 단독, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 아파트로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 옥내소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(The-조은아파트), 대로1류(폭 35m~40m)(2021-06-04)(대로1-8)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-7)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-05-24)(소로2-502)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-6)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2026타경30098 (1)

소재지: 충청북도 충주시 호암동 906, 세영더-조은아파트 103동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 350,000,000원

토지면적: 90.31㎡ (약 27.3 평)

건물면적: 131.20㎡ (약 39.7 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부 요약 참조)

1.2. 입지조건

위치: 충청북도 충주시 호암동에 소재하며, "충주중학교" 남동측 인근에 위치한 "세영더-조은아파트" 단지 내 아파트임.

주위환경: 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로: 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 다양한 폭의 도로에 접합 및 저촉되어 있음. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역(충주중학교)에 해당함.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자인 한국주택금융공사의 신청에 의한 경매임.

등기부 현황:

2007-12-27: 주식회사세영개발 소유권 보존 등기

2012-03-06: 최인흠으로 소유권 이전

2012-03-06: 국민은행 근저당권 설정 (180,000,000원) - 말소기준권리

2022-02-11: 진영란으로 소유권 이전 (증여)

2026-02-13: 한국주택금융공사 임의경매 개시 결정 (118,940,109원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 일반적으로 말소기준권리(국민은행 근저당권)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됨. 현재 등기부상 임의경매 개시 결정 채권자인 한국주택금융공사가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어, 본 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않음. 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 현장 조사 및 추가 확인이 필요함.

임차인 현황: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 인수해야 할 임차인의 대항력 있는 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 함.

1.4. 상권분석

본 아파트는 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 단독주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 생활이 가능한 지역임.

인근에 학교(충주중학교)와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

세영더-조은아파트 자체는 437세대의 비교적 규모 있는 단지로, 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 이용할 수 있음.

1.5. 생활정보

단지 정보: 세영더-조은아파트, 7개동, 총 437세대. 최고 15층, 최저 0층. 지상 주차 4대, 지하 주차 17대, 총 335대 (세대당 약 0.76대). 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 7대) 등이 있음.

건축물 정보: 2007년 12월 14일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 아파트임.

교육 환경: 충주중학교가 인근에 소재하며, 다른 초등학교, 중학교, 고등학교 접근성도 고려할 수 있음.

편의 시설: 단지 인근 근린생활시설 및 차량 이동 시 충주시내 주요 상업 지구 접근 가능.

의료 시설: 충주 시내 병원 및 의원 이용 가능.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 대항력 있는 권리를 보유하고 있는지 여부는 추가적인 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 함. (비록 인수 보증금 합계가 0원이라도, 점유 관계는 중요함).

미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않음. 혹시 모를 잠재적 권리 관계는 현장 조사를 통해 확인 필요.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았음. 다만, 지리적 환경 변화 및 개발 계획에 따라 잠재적 영향은 있을 수 있으므로, 장기적인 관점에서 지역 개발 동향을 주시할 필요가 있음.

건축물 노후도: 2007년 사용승인된 아파트로, 약 19년 경과. 향후 유지보수 및 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충주시 호암동 소재의 세영더-조은아파트 103동 4층 403호로, 131.20㎡(약 39.7평)의 중대형 평형임.

주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준이며, 학군 및 편의시설 이용도 무난한 입지임.

권리 관계상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 경매 물건으로 보이나, 임대 관계 미상에 대한 현장 확인은 필수적임.

감정가는 350,000,000원이며, 최근 동일 면적(131.20㎡)의 1층 매물이 310,000,000원에 거래된 이력이 있음. 4층이라는 점을 감안하면 시세 대비 접근 가능성이 있을 수 있음.

1.8. 투자 포인트

실거주 목적: 가족 구성원이 많은 가구에 적합한 중대형 평형으로, 안정적인 주거 환경 제공.

시세 차익 기대: 최근 실거래가를 고려하여 적정 입찰가 산정 시, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익 기대 가능.

깨끗한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됨 (임차인 미확인 사항은 별도 확인 필수).

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 350,000,000원임.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(131.20㎡)의 1층 매물이 2026년 7월 11일에 310,000,000원에 거래된 사례가 있음.

본 물건은 4층으로, 1층보다는 높은 가치를 가질 수 있음.

또한, 아파트 단지 내 동일 면적의 다른 층수별 실거래가 편차 및 전반적인 시장 동향을 고려해야 함.

보수적으로 접근한다면, 최근 실거래가(310,000,000원)와 감정가(350,000,000원) 사이에서 입찰가를 고려할 수 있음.

현장 조사 결과, 임차인 점유 및 기타 특이사항이 없을 경우, 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

주의: 이는 일반적인 분석이며, 입찰 직전의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.