나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30380 [1] 경기도 김포시 대곶면 율생리 340-54 나동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 '대곶중학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동 주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 나동 5층 501호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 부정형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

율생리 340-54 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대곶중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지 역:25km)(위탁지역 15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하 수처리구역(대곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단 독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

본건의 명칭은 공부상 "나동"이나, 통칭은 "미래아트빌2차 B동"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건의 명칭은 공부상 "나동"이나, 통칭은 "미래아트빌2차 B동"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30380 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 율생리 340-54 나동 5층501호 (본건의 명칭은 공부상 "나동"이나, 통칭은 "미래아트빌2차 B동"임)

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 35.05㎡ (약 10.6평)

건물면적: 42.07㎡ (약 12.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 물건 현황 (감정평가서 요약)

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 '대곶중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 나동 5층 501호이며, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등임.

이용상태: '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대곶중학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

공부와의 차이: 본건의 명칭은 공부상 "나동"이나, 통칭은 "미래아트빌2차 B동"임.

1.3. 건축물대장 요약

총괄표제부: 대지면적 924㎡, 건물 연면적 1319.14㎡, 공동주택, 총 24세대, 주차 17대 (2016.12.01 준공)

표제부(나동): 5층 건물, 연면적 659.68㎡, 철근콘크리트구조, 12세대 (2016.12.01 준공)

전유부(501호): 5층 501호, 건물면적 42.07㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 '대곶중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함. 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로 관계

본건 건물은 동측으로 폭 약 6미터의 포장된 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없음.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대곶중학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김장겸 (2018.02.05)

소유권이전(신탁말소): 박지아 (2022.05.23)

주택임차권: 한국토지주택공사 (150,000,000원, 2024.07.11 접수, 말소 예정)

가압류: 손주희 (220,000,000원, 2023.09.26 접수, 말소기준권리)

강제경매: 서울보증보험 (167,897,259원, 2026.02.11 접수, 말소 예정)

총 등기부채권액: 370,000,000원 (약)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-21

* 확정일자: 2022-06-03

* 배당신고일자: 2024-07-11

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 대항력이 없으므로 경매 절차를 통해 보증금을 배당받지 못하는 경우에만 인수될 수 있습니다. (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

* 2026년 7월 9일, 본건과 동일 지번(율생리 340-54) 내 다세대주택(44.35㎡)이 110,000,000원에 거래됨.

* 2026년 6월 25일, 율생리 269-36번지 다세대주택(49.14㎡)이 55,000,000원에 거래됨. (면적 대비 가격 차이 큼)

* 2026년 7월 17일, 율생리 459-1번지 연립주택(93.32㎡)이 120,000,000원에 거래됨.

4.2. 상권 종합 의견

본건과 동일 지번, 유사한 면적의 다세대주택이 최근 110,000,000원에 거래된 점을 미루어 볼 때, 본건의 감정가 121,000,000원은 시장 가격 대비 다소 높은 수준일 수 있습니다. 다만, 같은 지번 내에서도 건물 연식, 층수, 내부 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다. 전반적으로 공동주택 및 소규모 상권이 형성되어 있으며, 대곶중학교 인근이라는 입지적 특징을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'대곶중학교' 인근 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통

단지 앞 버스정류장 이용이 가능하며, 차량으로 김포 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 교육시설

단지 인근에 대곶중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 제한

본건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)으로 거래 시 허가를 받아야 하므로 거래 절차가 복잡해질 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 인수 가능성

등기부상 주택임차권(한국토지주택공사)은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금 150,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 인접하여 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 단지 등)이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역으로 지정된 점은 주거 환경이나 향후 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 '미래아트빌2차 B동'(공부상 나동) 5층에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 121,000,000원입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며 전용면적은 42.07㎡(약 12.7평)입니다. 대곶중학교가 인접해 있고 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 한국토지주택공사(LH)의 150,000,000원 보증금은 배당 여부에 따라 인수 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 군사시설 보호구역 등 개발 제한 구역이 다수 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물(340-54번지) 내 유사 면적의 다세대주택이 2026년 7월 9일 110,000,000원에 실거래된 사례가 있어 시세 파악 및 투자 판단에 중요한 기준이 됩니다.

* 대항력 없는 임차인이므로 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다 (단, 배당 결과 확인 필수).

* 학교가 인접해 있어 주거지로서 기본적인 가치를 유지하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 121,000,000원

최근 실거래가 (동일 지번, 유사 면적): 110,000,000원 (2026.07.09)

인수 보증금: 0원 (권리분석상)

최근 실거래가 110,000,000원을 기준으로 볼 때, 감정가 121,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 주변 개발 제한 및 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 일반적인 분석이며, 실제 법원 경매 참여 시에는 최신 법원 정보, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.