나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500824 [1] 인천광역시 부평구 십정동 493-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "동암초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근은 가능하며, 인근에 1호선(경인선) "동암역" 및 버스정류장이 소재 하여 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 일부가 노폭 약 4미터 내외의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25).

제시목록 외의 물건

"토지,건물감정평가명세표" 및 "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브즙 평가건 및 세멘벽돌조 스라브즙 평가건으로서 외벽 : 적벽돌쌓기, 석재붙임 및 세멘몰탈위페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택 및 부속건물로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

"토지,건물감정평가명세표" 및 "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(벽돌조 스라브지붕 단층 창고 약3㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500824 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사펜타어드밴스대부 (등기부상 임의경매 신청자)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 493-15

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 143.00㎡ (약 43.27평)

* 건물 면적: 79.67㎡ (약 24.10평)

* 제시외 건물: 벽돌조 스라브지붕 단층 창고 약 3.00㎡ (약 0.91평) 포함

1.3. 감정가

* 감정가: 325,547,440원 (삼억이천오백오십사만칠천사백사십원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "동암초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 1호선(경인선) "동암역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

* 남서측 일부가 노폭 약 4미터 내외의 진입도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2015년 5월 6일 접수된 동암신용협동조합의 근저당권 (을4) 입니다.

* 모든 후순위 권리(근저당, 질권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액: 215,200,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026년 2월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

3.3. 인수 권리 분석

* 본 건은 일괄매각 대상이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 본 물건이 소재한 지역은 단독주택 및 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 주거 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

4.2. 시장 동향

* 제공된 주변 다세대빌라 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 전용면적 38.92㎡ ~ 58.11㎡ 범위에서 7,000만원 ~ 2억 1,800만원의 거래 사례가 있습니다.

* 본 물건은 단독주택이며, 토지 면적이 143.00㎡ (약 43평)으로 주변 다세대 빌라의 전용면적보다 훨씬 넓은 대지를 보유하고 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 감정가(3억 2554만원)가 주변 다세대 빌라 시세보다 높게 책정된 것은 넓은 대지 면적의 가치가 크게 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 동암초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

* 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

* 1호선 동암역을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 본건 소재지는 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수자는 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

6.2. 건물 노후화

* 건축물표제부 상 최초 사용승인일이 1980년 11월 20일로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 개발 계획

* 제공된 정보 내에서는 특별한 주변 개발 호재나 악재에 대한 언급은 없습니다.

6.4. 제시외 건물

* 약 3㎡의 창고가 포함되어 매각되나, 본 건물과 별도로 관리될 경우 추후 관리상의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 부평구 십정동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 동암초등학교 및 동암역 인근의 주택가에 자리하고 있어 주거 환경 및 교통 편의성이 양호합니다. 권리상 모든 제한 물건은 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 분석 측면에서 안전한 물건입니다. 넓은 토지 면적(143㎡)은 향후 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다. 다만, 건물 노후화 및 외국인 토지거래허가구역 지정 등의 제한 사항은 입찰 시 신중하게 고려해야 합니다. 주변 다세대 빌라 시세와 감정가 간의 차이가 큰 점은 토지 가치의 영향으로 보이며, 정확한 시세 파악을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동암역 역세권 및 초등학교 인근으로 주거 편의성 및 접근성이 좋음.

* 권리 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 넓은 토지 가치: 143㎡의 대지는 향후 개발 잠재력 또는 지가 상승 기대 가능.

* 일괄 매각: 부속 창고(약 3㎡) 포함 매각으로 추가 이익 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 325,547,440원

* 주변 시세 비교: 제공된 주변 다세대 빌라 매매 정보(2026년 7월)는 전용면적 38.92㎡ ~ 58.11㎡ 범위에서 7,000만원 ~ 2억 1,800만원으로 거래되었습니다. 본 물건은 단독주택으로, 143㎡ (약 43평)의 넓은 대지를 보유하고 있어 다세대 빌라와 직접 비교하기 어렵습니다. 감정가(3억 2554만원)는 넓은 대지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 권리 분석: 등기부상 총 채권액은 2억 1520만원이며, 말소기준권리 설정 금액 등을 고려할 때 감정가는 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 고려사항: 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래허가구역 지정, 1980년 준공으로 인한 건물 노후화는 잠재적 리스크입니다.

* 종합 의견: 현장 조사를 통해 건물 상태, 실제 임대 수익률, 주변 단독주택 시세 등을 면밀히 파악하여 목표가를 설정하는 것이 중요합니다. 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 관점에서, 감정가 대비 80~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원 (감정가 325,547,440원 기준).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.