나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30375 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 6층640호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "학운초등학교" 남서측 인근 김포 양촌 일반산업단지 내 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 업무시설(오피스) 및 오피스텔, 지원시설(의원, 근린시설 등) 등으로 이루어져 있는 산업단지로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

본간까지 차량진입이 가능하며, 주 간선도로변에 간선 및 관내 순환버스,마을버스 정류장이 소재하고 있어 일반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

대상물건이 속한 "이젠 지식산업센테"는 2009년03월10일 사용승인을 필한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1응, 지상8층 공장 및 근린생활시설 제나동 제6층 재640호로서 외벽 : 복합판넬 등 내벽 : 몰탈위 페일팅 창호 : 샷시창호

이용상태

지식산업센테(아파트형 공장)으로서, 현재는 공실임.

설비내역

기본적인 위생설비, 상·하수도, 옥내외 소화전, 소방(스프링클러 및 자동화재탐지 및 경보기), 승객 및 화물용 승강기, 층별 주차장 및 상·하차시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 세장형 완경지로서, 지식산업센터(아파트형 공장) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 폭 약30m, 북동측으로 폭 약20m, 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

알련번호1 도시지역 , 일반공업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 일련번호2 도시지역 , 일반공업지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 일련번호3 도시지역 , 일반공업지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 관계는 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-지식산업센터(아파트형 공장)으로서 현재는 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30375 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 6층640호

용도: 지식산업센터

감정가: 277,400,000원

토지면적: 74.08㎡ (약 22.41평)

토지지분: 74.08㎡ (약 22.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 201.69㎡ (약 61.01평)

건물지분: 201.69㎡ (약 61.01평)

건물 제시외면적: 110.00㎡ (약 33.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문 (유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화물건, 제시외 건물 포함, 현재 공실

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979번지에 위치한 메카존 나동 6층 640호 지식산업센터입니다.

신주소로는 경기도 김포시 황금로 117 (양촌읍 학운리)에 해당합니다.

본 물건이 속한 메카존(이젠 아파트형 공장)은 2009년 3월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 8층 규모의 건물입니다.

나동의 총 건축면적은 약 21,311.89㎡ (약 6,446.9평)이며, 해당 호실은 6층에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경

본 건은 김포 양촌 일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 업무시설, 오피스텔, 지원시설(의원, 근린시설 등)으로 이루어져 있습니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

김포시는 최근 10년간 공장 수가 두 배 이상 증가하며 공장 밀집 도시로 변화하고 있으며, 특히 양촌읍, 통진읍, 하성면 일대에 김포 전체 공장의 약 72%가 집중되어 있습니다.

* 교통 상황

차량 진입이 용이하며, 단지 인근에 간선 및 관내 순환버스, 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

양촌산업단지(김포골드밸리)에서 부평역을 연결하는 90-1번 버스 노선이 신설된 바 있으며, 학운·양촌산단 순환 따복버스(4번, 4-1번) 등이 운행되어 근로자들의 출퇴근 편의를 돕고 있습니다.

다만, 산업단지 진입 주요 도로에서 교통 정체가 발생하는 구간이 있어 개선이 추진되고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반공업지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역), 제한보호구역(전방지역:25km, 위탁지역 50m), 일반산업단지(양촌일반산업단지), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.))으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 건축물 정보

건물명: 메카존 나동

연면적 (나동): 약 169,622.03㎡ (약 51,312.1평)

건물 용도: 공장, 근린생활시설

주요 설비: 기본적인 위생, 상·하수도, 옥내외 소화전, 소방(스프링클러 및 자동화재탐지), 승객용 승강기(12대), 층별 주차장 및 상·하차 시설 등

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2014년 11월 5일 접수된 국민은행 근저당(을3)입니다.

등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* (주)케이엘에스, 이후범

보증금: 20,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/사업일자: 2015년 1월 13일

대항력: 없음

비고:

* 조일

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023년 12월 21일

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금

인수할 임차인 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김포 양촌 일반산업단지라는 특정 산업 지구 내에 위치합니다.

주변에는 유사한 지식산업센터, 공장, 창고, 업무시설 등이 밀집해 있어 관련 산업 분야의 기업체들에게는 잠재적인 수요가 존재합니다.

산업단지 내 지원시설(근린생활시설, 의원 등)도 분포하고 있어 기본적인 편의는 일부 충족될 수 있습니다.

다만, 주거 지역과는 거리가 있어 일반 상권의 활성화 정도는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

김포시는 무분별한 공장 허가 증가로 인해 환경오염, 주거침해, 교통난 등 복합적인 도시 문제가 심화되고 있다는 지적이 있으며, 이는 장기적으로 산업단지 인근 지역의 생활 환경에도 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 학운초등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 지원시설 및 산업단지 인근의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 환경: 산업단지라는 특성상, 도심 지역에 비해 쾌적성은 다소 떨어질 수 있습니다. 김포시 일부 산업단지 지역에서는 악취, 소음, 폐수 방류 등과 관련된 환경오염 민원이 다수 제기되고 있으며, 이는 주민 건강 및 생활 환경에 영향을 미치는 것으로 나타났습니다. 본 물건 자체의 직접적인 환경 오염 유발 시설 인접 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 공실 기간 동안의 관리비 및 기타 비용 발생에 유의해야 합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서에 포함된 제시외 건물 110.00㎡(약 33.28평)에 대한 정확한 현황과 법적 문제 여부를 반드시 확인해야 합니다. 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

* 군사 시설 보호 구역: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매매 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 취급된 물건으로, 일반 경매 물건보다 거래 과정이나 권리관계 확인에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

* 산업단지 환경 문제: 김포시 산업단지 지역 전반에 걸쳐 환경오염 및 그로 인한 주민 민원이 증가하는 추세이므로, 향후 지역 환경 변화 및 관련 규제 강화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 메카존 나동 6층 640호 지식산업센터로, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

현재 공실 상태이며, 제시외 건물 포함 및 군사 관련 보호구역, 토지거래 허가구역 지정 등 일부 제한사항이 존재합니다.

산업단지 내 물건으로서 관련 업종의 수요를 기대할 수 있으나, 공실 위험과 개발 제한 사항, 그리고 전반적인 산업단지 지역의 환경 문제 등을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 양촌 일반산업단지 내 위치하여 관련 업종의 기업체 입주 수요를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 활용 공간: 전용면적 201.69㎡(약 61.01평)에 제시외 건물 110.00㎡(약 33.28평)를 합하면 총 약 94.29평의 넓은 공간을 활용할 수 있습니다.

* 향후 산업단지 발전 가능성: 김포시의 산업 발전 계획 및 양촌 일반산업단지의 확장 또는 활성화 여부에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 277,400,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 공실 상태임을 감안할 때, 임대 수익률 및 공실 해소 가능성, 그리고 제시된 각종 제한 사항들을 면밀히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 낙찰가율, 해당 지역의 시장 상황, 물건의 실질적인 활용 가치 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

(구체적인 입찰가 산정은 추가적인 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.