나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3747 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 728 롯데아파트 제10층 제1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "내발산초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 15층 건 내 제10층 제1003호로서, (사용승인일 : 2002-10-28) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트(방3, 거실, 욕실2, 주방 등)로 이용 중인 것으로 추정됨. ※ 이해관계인의 폐문 부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 본건의 내부구조는 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외부 관찰, 탐문 조사 등에 의하여 작성하여, 실제 내부구조와는 다소 차이가 있을 수 있으며, 내부상태는 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준하여 평가하였으니, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바람

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별 난방설비, 승강기시설 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로 및 동측, 서측, 남측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내발산동 728 :도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3747 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 728 롯데아파트 제10층 제1003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 904,000,000원

* 토지면적: 36.77㎡ (약 11.12평)

* 건물면적: 84.51㎡ (약 25.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 15층 건 내 제10층 제1003호

* 사용승인일: 2002년 10월 28일

* 아파트명: 우장산롯데1차

* 전용면적: 84.512㎡ (약 25.57평)

* 분양면적 (추정): 84.51㎡ (약 25.57평)

2. 입지조건

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* 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "내발산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

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* 등기부요약:

* 소유권보존: 왕창준 (접수일자: 2002-12-11)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2008-06-12, 권리금액: 84,000,000원). 본 건 매각으로 인해 위 등기사항 전부 소멸 예정입니다.

* 기타 말소 예정 권리: 국민은행 근저당, 에스비아이저축은행 근저당, 신한카드 가압류, 에스비아이저축은행 임의경매, 주식회사케이비국민카드 가압류, 최지원 가압류.

* 등기부채권 총액: 548,741,756원

* 임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임차인의 유무, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등을 반드시 현장 방문 및 관련 조사를 통해 확인하시기 바랍니다. 보증금이 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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* 본 물건은 주거지역 내 아파트로, 주변에 공동주택, 교육시설, 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 안정적입니다. 배후 수요가 견고한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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* 주변 교육시설: 내발산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 교통: 지하철 5호선 발산역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 도심 및 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 주변 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 우장산롯데1차

* 사용승인일: 2002년 10월 28일

* 총 세대수: 102세대

* 건물 최고층: 15층

* 주차대수: 총 30대 (지하 3대, 지상 6대, 실내/실외 기타 주차대수 혼재되어 보임)

6. 잠재적 리스크

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* 임대 관계 미확인: 임차인 현황 상 '임대 관계 미상'으로 기재되어 있으며, 인수되는 보증금이 0원이라도 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 반드시 사전에 면밀히 조사해야 합니다. 이는 명도 과정 및 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있는 가장 중요한 리스크입니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도, 2025.10.20 ~ 2026.12.31)에 해당하므로, 입찰일 및 잔금 납부 시점에 따라 관련 규정을 확인해야 합니다. (본 보고서 작성 시점 기준으로 허가 기간이 만료되었거나 진행 중일 수 있습니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 공항 관련 구역 지정이 있으나, 이는 항공 안전 규제와 관련된 사항으로 통상적인 혐오시설과는 거리가 있습니다.

* 건축 연도: 2002년 준공으로 약 24년차 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 강서구 내발산동의 교통 및 생활 편의성이 양호한 지역에 위치한 아파트입니다. 지하철 5호선 발산역 이용이 편리하며, 내발산초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 주거 가치가 높습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계는 매우 명확합니다. 그러나 임대 관계가 미상이라는 점은 명확한 리스크이며, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하고 합리적인 가격에 취득한다면 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 활용 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 발산역 역세권 및 초등학교 인접으로 인한 높은 주거 선호도.

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 안정적인 시세: 강서구 신축 및 준신축 아파트 대비 상대적으로 낮은 가격으로 진입 가능성.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 재건축 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

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* 최근 유사 면적(84.51㎡) 실거래가는 2025년 12월 870,000,000원입니다.

* 본건 감정가는 904,000,000원입니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 차감할 금액이 없습니다.

* 종합적인 시장 상황, 투자 목적, 위험 감수 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 800,000,000원

* 위 예상 입찰가는 감정가의 약 88.5% 수준이며, 최근 실거래가와 비교하여 보수적인 접근을 반영한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.