나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3653 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 남서측 약1.1 km 거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2022-02-10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동 및 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금294,000,000원 / 임대차계약일자 2022.03.19 / 확정일자 2022.03.25

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3653 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2022년 02월 10일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서대학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 5호선 "화곡역"이 약 1.1km 거리에 위치하고 있습니다.

주변으로 강서유치원, 서울화곡초등학교, 등원중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 각종 병원(정형외과, 내과, 신경외과 등)과 편의시설(마트, 편의점, 카페 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 파악된 바에 따르면, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기사항전부증명서 상 소유권 보존 등기(2022-03-02) 이후 공유자전부이전(2022-05-09)으로 소유권이 이전되었습니다.

주요 권리로는 주택임차권(윤재영, 보증금 294,000,000원, 전입일자 2022-04-27, 확정일자 2022-03-25)이 존재하나, 등기부등본 요약 상 해당 임차권은 말소 예정이며, 권리분석 상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

강제경매개시결정(2026타경3653)은 주택도시보증공사에 의해 신청되었으며, 말소기준권리가 됩니다.

임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 지역은 주거 중심의 상권으로, 다양한 규모의 주택(다세대, 단독, 아파트)과 함께 근린생활시설이 잘 발달되어 있습니다.

인근에 "더원"이라는 명칭의 건물(2019년식, 19.98㎡)이 2026년 7월 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(24.33㎡, 2022년식)의 시세 산정에 중요한 참고 자료가 됩니다.

"화곡동 더원" (966-9번지)에서는 2022년 6월 319,000,000원에 거래된 사례도 있어, 유사한 명칭의 건물 내에서도 시세 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

감정평가액은 295,000,000원이며, 이는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 서울 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 이동이 용이합니다.

* 교육: 강서유치원, 서울화곡초등학교, 등원중학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 남부시장, 마트, 편의점, 병원, 은행, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 주변에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 의료시설: 다수의 병의원(정형외과, 내과, 신경외과, 가정의학과 등)이 인근에 있어 의료 접근성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건부 매각이므로, 매수인에게 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 관련 절차의 완결성을 재확인할 필요가 있습니다.

* 향후 부동산 시장 변동성: 경매 시점 이후 부동산 시장의 가치 변동 가능성은 항상 존재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 상대/절대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2024-09-05 지정, 2029-09-09까지). 외국인 등 특정 대상에 대한 허가구역 지정도 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 포기 조건으로 매각이 진행되어 매수인에게 인수되는 권리 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

다만, 토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재하므로, 투자 및 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 주변 "더원" 건물의 거래 사례를 고려할 때, 감정평가액(295,000,000원)은 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2022년 준공) 도시형생활주택으로 상품성이 우수함.

* 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 깔끔함.

* 화곡역 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 주변 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원입니다.

주변 유사 건물("더원", 2019년식, 19.98㎡)의 2026년 7월 실거래가가 216,000,000원으로, 이를 환산한 ㎡당 단가는 약 10,810,810원입니다. 이를 본건 면적(24.33㎡)에 적용 시 약 263,016,650원의 시세가 산정됩니다.

한편, 2022년 6월 인근 "화곡동 더원" (966-9번지)은 319,000,000원에 거래된 바 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 295,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다.

세부적으로는, 263,000,000원을 기준으로 하되, 임차인과의 보증금 반환 관련 조건 이행 여부, 잔금 납부 능력, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.