나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3576 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 516-18 예가채 제101동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "백석중학교" 남측 인근에 소재하며,주위는 다세대주택,아파트,학교,소규모 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진.출입 가능하며,인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제3층 제301호(사용승인일;2016.11.24)로서 외벽;석재붙임,복합판넬등 마감 등 창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)( 별첨"내부구조도"참고)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,승강기설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지의 대체로 가장형의 인접도로와 평탄시되는 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약6m의 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1~4 공히 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호구역(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간;2024년 9월 10일~2029년 9월 9일,지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대. 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다. 기타;집합건물대장(표제부,갑)상 위반건축물로 표기되어 있는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3576 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 등촌동 516-18 예가채 제101동 제3층 제301호

1.3. 건물 정보

건축물대장상 주소: 서울특별시 강서구 등촌로39다길 15 (등촌동)

건물명: 예가채

동/호수: 101동 301호

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제3층

사용승인일: 2016년 11월 24일

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

1.4. 면적

토지면적: 31.15㎡ (약 9.42평)

토지지분: 31.15㎡ (약 9.42평)

건물면적: 51.04㎡ (약 15.44평)

건물지분: 51.04㎡ (약 15.44평)

1.5. 매각 정보

감정가: 584,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "백석중학교" 남측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

북서측으로 로폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 1월 7일 접수된 주식회사씨피이바이오 근저당권 (을6)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 7번의 주택임차권 (송정준, 보증금 365,000,000원, 전입일자 2020.11.17, 확정일자 2020.10.07)은 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦은 을구 7번 임차권 등기보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 365,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 17일

* 확정일자: 2020년 10월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수하는 보증금 365,000,000원

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과는 다소 거리가 있으나, 지역 내에서는 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 백석중학교 남측 인근에 위치하여 교육환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 대중교통: 인근 버스 정류장을 통해 강서구 내 및 서울 시내 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 송 에게 지급해야 할 보증금 365,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 위반건축물: 집합건물대장상 위반건축물로 표기되어 있으므로, 건축물 현황에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호구역(공항)

* 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (다수 지정, 기간 상이)

이러한 제한사항은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 가장 핵심적인 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 3억 6천 5백만원의 선순위 임차 보증금이 존재하며, 이는 본건의 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 또한, 위반건축물 등재 사실과 다수의 토지이용 제한사항은 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 선순위 임차인 보증금 인수 금액을 고려한 합리적인 입찰가 책정이 중요합니다.

* 인근의 교육시설(백석중학교) 및 주거 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 본건은 '예가채'라는 다세대 빌라 단지의 일부로 보이며, 단지 내에서의 비교 분석이 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 584,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 365,000,000원이므로, 실질적인 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

* 감정가 기준 순수 물건 가치: 584,000,000원 (감정가) - 365,000,000원 (인수 보증금) = 219,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 (전용면적 43.14㎡ 기준): 2026년 7월 6일, 330,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 순수 물건 가치가 감정가보다 높게 형성될 가능성을 시사합니다.

종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 인수해야 할 보증금(365,000,000원)을 제외한 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

(총 예상 취득 비용: 615,000,000원 ~ 645,000,000원)

공항 관련 시설이 인근에 위치하나, 일반적인 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

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