나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3635 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 989-13 동우하이빌 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 주택과 단독주택, 아파트단지, 공원시설 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 중 제2층 제201호로서 (사용승인일 : 2019. 2. 21) 외 벽 : 벽돌 및 미장스톤 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감(탐문에 의함) 창 호 : PVC샤시 2중창임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 스프링클러, 화재경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측 및 동측으로 약 6미터와 약4미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도: 아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31)이며, 기호(1)은 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 제201호 (도시형생활주택)

주소: 서울특별시 강서구 화곡동 989-13 동우하이빌 제2층 제201호

감정평가액: 226,000,000원

면적:

건물 전용면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

토지 지분: 15.80㎡ (약 4.78평)

건축물대장상 정보:

연면적: 645.25㎡ (약 195.19평)

건축면적: 186.01㎡ (약 56.27평)

토지 전체 면적: 322.9㎡ (약 97.68평)

준공일: 2019년 2월 21일

경매 구분: 부동산 강제 경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서구청" 서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 다세대 주택, 단독 주택, 아파트 단지, 근린 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 지하철역이 소재하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 공항 시설 보호, 가축 사육 제한, 수평 표면 구역, 상대 보호 구역, 대공 방어 협조 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 영향을 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2026.02.09.)입니다.

1.2. 2. 선순위 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (등기부상 권리들은 모두 말소 예정)

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 임 (주택도시보증공사)

보증금: 227,850,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 9일

확정일자: 2021년 5월 3일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 대항력은 없으며, 매각 조건에 따라 처리됨)

1.2. 4. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 특이사항이 있습니다. 이는 매수인이 임대차보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 명확히 하는 조건입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 강서구청 인근의 일반 주거지역에 위치하고 있으며, 주변 지역은 주거용 건물이 밀집되어 있어 주택 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장, 근거리 지하철역 소재

* 편의시설: 강서구청 인접, 주거 밀집 지역으로 편의시설 접근성 양호

* 교육시설: 상대보호구역 등 교육 관련 법규 적용 지역이나, 구체적인 교육시설 정보는 추가 확인 필요

* 기타: 2019년 준공된 신축 건물로 비교적 깔끔한 상태 예상

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계 관련 조건: 매수인은 임차인(HUG)의 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해주는 조건 하에 매각됩니다. 이는 매수인의 부담을 덜어주는 요소이나, 계약 조건의 명확한 이해가 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 공항 관련 구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획법상 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 소재하고 있으며, 권리분석 상 인수되는 부담이 없어 명확한 소유권을 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 특히 HUG와의 계약 조건에 따라 임차보증금 관련 분쟁의 소지가 해소되는 점은 긍정적입니다. 다만, 다수의 도시계획상 제한이 존재하므로 투자 시 해당 부분을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 서울 시내 위치로 꾸준한 수요 기대

* 명확한 권리 분석 (인수되는 권리 없음)

* HUG 인수조건으로 인한 임차보증금 관련 위험 해소

* 양호한 교통 및 주거 환경

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 7월)를 분석한 결과, 2019년 준공된 19.98㎡(약 6평) 면적의 주택이 4층에 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(26.61㎡, 2층)의 시장 가치를 산정하면 평당 약 3,600만원 수준으로 볼 수 있습니다. 본건은 2019년식 신축 건물임을 고려할 때, 감정가(22,600만원) 대비 높은 시세 가치를 형성할 것으로 예상됩니다.

수익률과 위험 요소를 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 255,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가보다 약 12.8% 높고, 최근 거래된 유사 물건의 시세 수준을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.