나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경44 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-99 휴젠느 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "영등포시장역(지하철5호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(5호선 '영등포시장역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상17층 건물 내 제1층 제101호 및 제102호로서, (사용승인일: 2018.12.13) - 외 벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감 등, - 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(나주곰탕집)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐비 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 전체 필지 기준 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)영등포동7가 94-99 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의) (2)영등포동7가 94-177 : 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 점유자의 영업 등으로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경44 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-99 휴젠느 제1층 제101호, 제102호

* 용도: 근린상가 (현황: 나주곰탕집)

* 감정가: 865,000,000원

* 토지면적: 12.94㎡ (약 3.91평)

* 건물면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상17층 건물

* 사용승인일: 2018년 12월 13일

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "영등포시장역(지하철5호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(5호선 '영등포시장역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 전체 필지 기준 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 22일 접수된 신한은행 근저당권 (을3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 미기재)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조 (조환진)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 11월 27일

* 확정일자: 2025년 11월 27일

* 배당신고일자: 2026년 05월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약: 소유권보존, 소유권이전 등기 후 신한은행 근저당권이 설정되었으며, 해당 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 개시되었음.

* 기타: 101호와 102호는 경계가 분리되지 않은 상태로 근린생활시설(나주곰탕집)로 이용 중임.

4. 상권분석

상권분석

* 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 상업 활동 및 배후 수요가 비교적 안정적임.

* 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호함.

* 현재 나주곰탕집으로 영업 중인 것으로 보아, 일반 식당 상권으로서의 기능이 있음.

5. 생활정보

생활정보

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 영등포시장 등 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 주거 및 업무시설 밀집: 해당 지역은 주거 및 업무 활동이 활발하여 지역 경제 활성화에 기여함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 다수의 법적 제한사항이 존재하여 향후 건물 활용 및 재건축 시 제약이 있을 수 있음.

* 임대차 관계가 미상이라는 언급이 있으나, 임차인 조환진의 현황 정보가 제공되어 대항력 없는 임차인으로 분석됨. (주의: 임대관계 미상이라는 부분과 임차인 정보 제공 간의 상충 가능성에 유의)

* 101호와 102호가 물리적으로 분리되지 않은 상태로 영업 중인 점은 향후 점포 활용 및 재구성에 고려가 필요함.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 역세권에 위치한 근린상가로, 안정적인 교통 및 주변 환경을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 현재 식당으로 영업 중이라는 점은 긍정적입니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있습니다. 다만, 다수의 토지이용 제한 사항과 임대차 정보의 일부 불명확성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 접근성이 뛰어나 유동인구 확보에 유리함.

* 안정적인 배후 수요: 주변에 아파트, 업무시설, 상업시설이 밀집되어 있어 꾸준한 수요가 예상됨.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 토지 사용에 대한 권리 확보가 용이함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 865,000,000원

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 건물 수익률, 향후 개발 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 시장 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.