나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50158 [1] 서울특별시 마포구 합정동 440-22 대명풀하우스비 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 합정동 소재‘서울성산초등학교’남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철 2,6호선인 "합정역"등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10~11m 내외, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등,용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 마포구 합정동 440-22번지 대명풀하우스비 5층502호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50158 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 315,000,000원입니다.

토지 면적은 14.22㎡ (약 4.30평)이며, 건물 면적은 22.52㎡ (약 6.81평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건물명은 대명풀하우스B이며, 2015년 10월 16일 사용 승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 지상 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

건물 연면적은 289.93㎡ (약 87.71평)이며, 해당 호실(502호)의 전용면적은 22.52㎡ (약 6.81평)입니다.

토지 이용계획상 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 합정동 소재 ‘서울성산초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 6호선 합정역이 소재하여 편리한 편입니다.

토지는 사다리형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 10~11m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 채권자 서OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 2월 13일 접수된 서한비의 강제경매개시결정 (을1)입니다.

주의 깊게 살펴보아야 할 사항은 대항력 있는 임차인 서한비의 존재입니다.

* 임차인: 서한비

* 보증금: 199,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 3일

* 확정일자: 2020년 5월 11일

* 대항력: 있음

등기부상 주택임차권(을1)이 2026년 3월 13일에 설정되었으며, 이는 말소기준권리보다 나중에 설정되었으나 '인수'로 표기되어 있어 매수인이 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

물건명세서상에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 1번의 주택임차권이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

임대관계는 임대차 조사 시 별도로 파악되었으며, 위 임차인 서한비가 유일한 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 합정역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재해 있어 주거지로서 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가(315,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인근 마포구 합정동 지역의 다세대 주택 시세는 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 900만원에서 1,600만원 이상으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적 22.52㎡ (약 6.81평) 기준으로, 최근 거래 사례(2013년 건축, 17.49㎡, 200,000,000원)를 고려하면 평당 약 1100만원 이상으로 볼 수 있으며, 이에 따른 시세는 약 250,000,000원에서 290,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 2, 6호선 합정역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 노선 또한 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서울성산초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

합정역 주변 상업 지역의 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당, 문화시설 등)을 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 서한비의 보증금 199,500,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 미회수 금액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가가 최근 거래 사례보다 높게 평가되어 있어, 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 재개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 합정역 역세권의 소형 다세대주택으로, 교통 편의성과 생활 인프라가 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 인수 부담과 함께, 최근 시세 대비 높은 감정가는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

따라서 물건의 실제 가치와 인수해야 할 보증금, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

합정역 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로서 희소성을 가집니다.

향후 도시 정비 사업이나 재건축 등의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다 (단, 관련 법규 및 규제 사항 확인 필요).

향후 부동산 시장 회복 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

인수 보증금: 199,500,000원

본건의 예상 시장 가치는 약 260,000,000원에서 270,000,000원으로 추정됩니다.

매수인이 부담하게 될 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 예상 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

이에 따라, 예상 시장 가치 270,000,000원에서 인수 보증금 199,500,000원을 제외한 금액을 고려하면, 입찰 가능한 최대 금액은 약 70,500,000원입니다.

안정적인 수익 확보 및 리스크 고려 시, 예상 입찰가는 65,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

총 예상 지출액: 65,000,000원 (입찰가) + 199,500,000원 (인수 보증금) = 264,500,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.