나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4007 [2] 경상북도 포항시 북구 청하면 미남리 145-30 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 미남리 "청하삼거리" 북측 약 600m 지점 포항 ~ 울진간 국도변에 위치하는 토지로서, 주위는 국도변 야산지대로서 임야와 농경지 및 쥬유소, 휴게소 등이 산재하는 지역이며, 서측으로 군사시설이 소재함.

교통상황

남동측으로 국도(7호선)와 접하며, 제반 차량 출입 용이한 편이며 대중교통사정은 편리한 편임.

형태 및 이용상태

기호1) : 부정형으로 표고가 낮은 조림에 가까운 자연림으로 능선부를 기준으로 남서향 및 북향의 완경사이며, 남동측 인접 국도 보다는 고지임. 기호2) : 대략 사다리꼴의 토지로 남동측 국도보다는 높게 평탄하게 조성된 토지(근린생활시설 예정부지)의 일부임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약20미터의 포장도로와 접하나, 기호 1)은 남서측 일부로 차량 접근이 가능하나 본건과 접하는 도로 부지는 경사지로서 차량 출입이 곤란함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2) : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(부산지방국토관리청 고시 제2008-402호)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 1) 지상의 임목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함

공부와의 차이

기호 2) 토지는 공부상 지목은 임야이나 실제 인접지와 일단으로 조성된 근린생활시설부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 ; 확인하지 못함 2) 기 타 : 기호 2) 토지는 인접 의뢰외 토지(145-1 등)와 일단으로 조성된 토지(근린생활시설부지) 중 일부이나, 건축허가 대상 토지(145-1)에 해당하지 아니함을 고려하여 평가하였음을 참고하시기 바랍니다. 본건 기호1) 지상에는 분묘가 소재하였던 것으로 확인 되나, 현장조사 시 분묘의 소재여부에 대한 확인이 곤란하여 분묘 소재의 경우 토지이용에 제한이 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일부 접도구역 저촉. 공부상 지목은 "임야"이나 실제 인접지와 일단으로 조성된 "근린생활시설부지"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 포항지원 2025타경4007 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 영포새마을금고이며, 매각 대상은 토지입니다.

1.2. 물건내역

소재지는 경상북도 포항시 북구 청하면 미남리 145-30입니다.

용도는 임야이며, 토지 면적은 346.00㎡ (약 104.67평)입니다.

건물은 존재하지 않으며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

1.3. 감정평가액

감정가는 60,550,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 포항시 북구 청하면 미남리 "청하삼거리" 북측 약 600m 지점, 포항~울진간 국도변에 위치합니다.

주변은 국도변 야산 지대와 임야, 농경지가 혼재되어 있으며, 주유소, 휴게소 등 도로변 상업 시설이 산재해 있습니다.

서측으로는 군사시설이 소재하고 있습니다.

최근 보도된 내용에 따르면, 본건과 인접한 청하면 상대리 일원에 의료폐기물 소각장 건설을 두고 지역 주민들의 반대와 행정 유착 의혹 등이 제기된 바 있습니다. 이는 지역 사회의 민감한 이슈를 나타내며, 향후 지역 개발이나 민원 발생 시 참고할 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

남동측으로 폭 약 20미터의 국도(7호선)와 접하고 있어 차량의 출입이 용이한 편입니다.

대중교통 사정도 편리한 편으로 평가됩니다.

다만, 기호 1) 토지는 남서측 일부로 차량 접근이 가능하나 경사지로 인해 차량 출입이 다소 곤란할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개 제한구역)에 해당합니다.

도로법에 따른 접도구역(부산지방국토관리청 고시 제2008-402호)에 일부 저촉됩니다.

산지관리법에 따른 준보전산지로 분류됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지등기부 요약에 따르면, 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

2022년 9월 23일, 주식회사지온씨앤디가 공유자전원지분 전부를 매매로 이전받았습니다 (1,060,000,000원).

2023년 7월 31일, 영포새마을금고의 근저당권(1,224,000,000원)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다.

같은 날, 영포새마을금고의 지상권설정이 있었으나 말소되었습니다.

2025년 6월 9일, 강대근의 근저당권(100,000,000원)이 설정되었으나 말소되었습니다.

2025년 8월 7일, 영포새마을금고에 의한 임의경매 개시결정(669,638,362원)이 등기되었으며, 이는 말소됩니다.

등기부채권 총액은 1,324,000,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

등기부등본 상의 을구 권리(근저당, 지상권, 임의경매)는 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

갑구의 권리 중 공유자전원지분전부이전은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않으며, 일반적으로 매각으로 소멸됩니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 국도 7호선 변에 위치하고 있어, 차량 통행량이 많은 지역입니다.

주변에 주유소, 휴게소 등이 산재해 있는 것으로 보아, 도로변 이용객을 대상으로 하는 근린생활시설 입지로 잠재력을 가집니다.

공부상 지목은 임야이나 실제 인접지와 일단으로 조성된 근린생활시설 부지라는 점은 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

본건 주변 지역에서는 의료폐기물 소각장 건설과 관련한 지역 민원이 제기된 바 있어, 향후 지역 개발 시 주민 동의 및 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4.2. 개발 가능성

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 대한 가능성이 있습니다.

다만, 준보전산지, 접도구역, 가축사육제한구역 등의 규제 사항을 고려해야 합니다.

인접 토지(145-1 등)와 일단으로 조성된 근린생활시설부지 중 일부라는 점은, 대규모 개발보다는 소규모 시설 입지에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소재지가 국도변 야산 및 농경지 인근 지역이므로, 대규모 편의시설보다는 인근 마을이나 기존 주유소, 휴게소 등의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

청하삼거리 인근에 주거 지역 및 상업 시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 토지이므로 직접적인 주거 환경 분석은 어렵습니다.

주변이 야산 및 농경지로 이루어져 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 서측으로 군사시설이 인접해 있는 점은 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 "임야"이나, 실제로는 인접지와 일단으로 조성된 "근린생활시설부지"라는 점은 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다. (기호 2)

6.2. 분묘기지권

기호 1) 지상에 분묘가 소재하였던 것으로 확인되었으며, 현장 조사 시 분묘 소재 여부 확인이 곤란하다고 기재되어 있습니다.

분묘기지권이 존재할 경우 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. (특수물건정보, 감정평가서요약)

6.3. 접도구역 저촉

일부 토지가 접도구역에 저촉되어 있어, 건축 및 개발 행위 시 도로법에 따른 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.

6.4. 지형 및 접근성 문제

기호 1) 토지는 남서측 일부로 차량 접근이 가능하나 경사지로 인해 차량 출입이 곤란하며, 지형이 능선부를 기준으로 남서향 및 북향의 완경사임을 고려할 때, 토지 활용 계획 수립 시 지형을 반드시 고려해야 합니다.

6.5. 개발 제한

계획관리지역이지만, 준보전산지, 가축사육제한구역, 접도구역 등의 복합적인 규제가 존재하여 개발 행위에 제약이 있습니다.

6.6. 지역 민원 가능성

인접 지역에서 의료폐기물 소각장 관련 민원이 지속적으로 발생하고 있다는 점은, 향후 본 토지 개발 또는 이용 시 지역 사회와의 관계 설정 및 민원 대응에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 국도 7호선에 접한 계획관리지역의 임야이나, 공부상 지목과 현황의 차이, 분묘기지권의 존재 가능성, 접도구역 저촉 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다.

그러나 대로변에 위치하고 근린생활시설 부지로 조성되었다는 점은 향후 상업적 활용 가능성을 보여주기도 합니다.

인접 지역의 환경 및 개발 관련 민원 발생 사례는 본 토지의 잠재적 가치와는 별개로 지역 사회의 민감성을 시사하므로, 투자 시 해당 지역의 전반적인 사회적 분위기를 고려할 필요가 있습니다.

낮은 감정가에 비해 실질적인 가치 판단 및 개발 가능성을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 국도 7호선 변의 우수한 접근성 및 가시성.

* 근린생활시설 부지로 조성된 점을 활용한 상업적 개발 가능성.

* 감정가 대비 저평가 가능성 (리스크 해소 시).

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 60,550,000원이나, 다음과 같은 리스크 요인으로 인해 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 분묘기지권으로 인한 토지 이용의 제약 가능성

* 공부상 지목과 현황 불일치

* 접도구역 저촉 및 경사지 접근성 문제

* 인접 지역의 개발 관련 민원 가능성

상기 리스크를 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 이하에서, 각 리스크별 해소 방안 및 예상 비용을 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 재확인 및 법률 검토를 통해 이루어져야 하며, 본 보고서에서는 별도의 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

다만, 리스크를 고려하여 감정가의 70%~90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 참고사항이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 본인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.